Oktober 2023 | InHerford Wohnbereich mit Potenzial: Kellerräume kreativ nutzen Gebäudeenergiegesetz: Heizungstausch in kleinen Schritten Aus der Region: Mietspiegel für Rödinghausen liegt vor Magazin des Herforder Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins e. V. · Oktober 2023 InHerford © pressmaster - stock.adobe.com S- Finanzgruppe lt. Zeitschrift Immobilienmanager 06/2022. Nr.1 MAKLER S Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit der Nr. 1! immobilien@sparkasse-herford.de www.sparkasse-herford.de/zuhause 05221 140-14061
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3 Oktober 2023 | InHerford WILLKOMMEN Liebe Mitglieder, liebe Leserinnen, liebe Leser! Was war das für eine Aufregung bis zur politischen Sommerpause um das in Teilen der Presse auch als „Heiz-Hammer“ betitelte neue Gebäudeenergiegesetz! Zeitweise musste man davon ausgehen, dass der Einbau von Gas- oder Ölheizungen auch im Gebäudebestand ab Januar 2024 generell verboten wird. Erst nach Einschaltung des Bundesverfassungsgerichts haben sich die Politiker während der Sommerpause besonnen und die gesetzlichen Vorgaben deutlich entschärft. Näheres dazu finden Sie auf Seite 14 dieser Ausgabe. Mittelfristig wird den meisten Eigentümern jedoch eine mit erheblichen Kosten verbundene energetische Modernisierung nicht erspart bleiben. Da auch die Kosten rund um die Immobilie in letzter Zeit deutlich gestiegen sind, überlegen viele Vermieter, ihre Miete zu erhöhen. Neben der schwierigen und sehr formalistischen Modernisierungsmieterhöhung kommt dafür auch eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht. Frau Wenzel erläutert in ihrem Fachartikel auf Seite 16, wann dies möglich und was dabei zu beachten ist. In vielen Kommunen in unserer Region erscheinen im Herbst 2023 neue Mietspiegel. Die Neuauflage des Rödinghauser Mietspiegels hat es gerade noch in diese Zeitschriften-Ausgabe (siehe Seite 8) geschafft. Die neuen Mietspiegel der Städte Herford und Löhne sowie der erste Mietspiegel für die Gemeinde Hiddenhausen werden erst nach unserem Redaktionsschluss beschlossen. Wir stellen sie ab ihrer Veröffentlichung über unsere Homepage und in Papierform in der Geschäftsstelle zur Verfügung. Eine schöne Herbst- und Winterzeit wünscht Ihnen Ihr Achim Depenbrock Vorsitzender VHWG e.V. Herford Kontakt Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Herford e.V. Martina Wenzel · Geschäftsführerin VHWG e.V. Herford · Rennstr. 33 · 32052 Herford Tel: 0 52 21/1 57 21 · Fax: 0 52 21/1 57 53 www.vhwg-herford.de · info@vhwg-herford.de Öffnungszeiten: Montag – Freitag: 8.30 – 12.30 Uhr Montag: 14 – 18 Uhr Mittwoch: 14 – 17 Uhr Bitte vereinbaren Sie für die Rechtsberatung zuvor einen Termin. URLAUBSMITTEILUNG Unsere Geschäftsstelle macht Weihnachtsferien vom 20. bis zum 29. Dezember 2023. Wir wünschen allen unseren Mitgliedern und Partnern frohe Festtage. Unsere Leistungen GUTER RAT UND HILFE FÜR EIGENTÜMER UND VERMIETER Rechtssichere Mietverträge sichern Ihre Ansprüche Als Mitglied können Sie in unserer Vereinsgeschäftsstelle regelmäßig aktualisierte und rechtssichere Mietvertragsformulare (Wohnraum/ Eigentumswohnung, Einfamilienhäuser, Garagen/Stellplätze, Gewerberäume) erwerben. Die Mietvertragsformulare für Wohnimmobilien enthalten auch Übergabeprotokolle für den Ein- und Auszug und eine detaillierte Hausordnung. Da ein Mietvertrag häufig über viele Jahre besteht und der Vertragsinhalt ohne Zustimmung der Mietpartei weder verändert noch ergänzt werden kann, empfehlen wir dringend, keine Formulare aus dem Internet oder aus dem Schreibwarenhandel, sondern stets geprüfte Vertragsvordrucke zu verwenden. Anderenfalls haben Sie am falschen Ende gespart. Sollten Sie Hilfe beim Ausfüllen benötigen, vereinbaren Sie bitte einen (kostenfreien) Beratungstermin. Alternativ bieten wir unseren Mitgliedern gegen Erstattung der Kopierauslagen (1 €) oder per E-Mail kostenfrei detaillierte schriftliche Ausfüllhinweise an. Weitere Leistungen des Vereins Neben der Unterstützung bei Abschluss des Mietvertrages bieten wir Ihnen auch weiterhin viele wichtige Leistungen rund um Ihre Immobilie: n kompetente Rechtsberatung rund um Ihr Eigentum, z. B. zum Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Nachbarrecht (kosten- frei), Übernahme des außergerichtlichen Schriftverkehrs gegen Schreibgebühr (Preise lt. Aushang in der Geschäftsstelle) n Bonitätsüberprüfung (VHWG BonitätsCheck; gegen Gebühr lt. Aushang) n aktuelle Informationen rund um Haus, Wohnung und Grundstück durch den Bezug der Mitgliederzeitschrift und Herausgabe von Infoblättern zu wechselnden Themen n Einsatz für die Interessen des Immobilieneigentums im Allgemei- nen, z. B. gegenüber der Verwaltung, den politischen Gremien, den Medien etc. n Zugang zu attraktiven Dienstleistungen unserer Vereinskooperati- onspartner, teilweise zu Sonderkonditionen. (siehe: www.vhwg-herford.de/Kooperationspartner) VHWG Herford – Wir helfen Ihnen gern bei Ihren Haus-Aufgaben!
4 Oktober 2023 | InHerford MITGLIEDERVERSAMMLUNG VHWG-Geschäftsstelle 2022 gut ausgelastet Mitgliederversammlung beschäftigt sich mit dem Generationenwechsel Das diesjährige Vortragsthema „Übertragung von Immobilien in die nächste Generation – Testament, Schenkung, Freibeträge“ war gut gewählt und scheint viele Mitglieder unseres Vereins zu beschäftigen, sodass unsere Mitgliederversammlung am 14.06.2023 trotz traumhaften Sommerwetters sehr gut besucht war. Der Vorsitzende Achim Depenbrock begrüßte die erschienenen Mitglieder und Gäste. Er stellte fest, dass die Zeiten für Hauseigentümer und Vermieter derzeit eher schwierig seien. Zu den Zumutungen im Zusammenhang mit der Grundsteuererklärung kämen stark gestiegene Energiepreise, unübersichtliche Entlastungspakete und Preisbremsen, ein Mangel an Fachhandwerkern, gestiegene Zinsen und nicht zuletzt die Unsicherheit, welche Herausforderungen die viel diskutierte Reform des Gebäudeenergiegesetzes in den Bereichen Heizungserneuerung und Gebäudedämmung mit sich bringen werde. All dies sei zusätzlich zum normalen „Tagesgeschäft“ von Eigentümern und Vermietern zu bewältigen. Diese Sorgen würden in nahezu jedem Beratungsgespräch in der Geschäftsstelle thematisiert. Unser lokaler Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein könne zwar die „große Politik“ nicht wesentlich beeinflussen, man könne und werde aber weiter bei der Bewältigung der laufenden Eigentümer- und Vermieteraufgaben unterstützen und in allen anderen Bereichen versuchen, durch Informationen Licht ins Dunkel zu bringen. VIELE EIGENBEDARFSKÜNDIGUNGEN IN 2022 Anschließend verlas Achim Depenbrock den von der am Versammlungstag leider erkrankten Geschäftsführerin Martina Wenzel erstellten Geschäfts- und Kassenbericht. Nach den beiden Coronajahren ist 2022 wieder etwas mehr © Siegmund Bischoff
5 Oktober 2023 | InHerford MITGLIEDERVERSAMMLUNG Normalität in die Geschäftsstellenarbeit eingekehrt. Es herrschte zwar immer noch Maskenpflicht, die Präsenzberatung konnte aber wieder in vollem Umfang wie vor Corona stattfinden. Wie schon in den Vorjahren ging es auch 2022 beim überwiegenden Teil der Beratungsfälle um mietrechtliche Fragen. Anders als in den Vorjahren gab es jedoch zwei neue klare Schwerpunkte: die Mieterhöhung zur Anpassung an den Mietspiegel und die Eigenbedarfskündigung. Im Jahr 2022 wurden mithilfe der Geschäftsstelle mehr Eigenbedarfskündigungen ausgesprochen als in jedem der letzten 27 Jahre, die Frau Wenzel als Juristin für den Verein tätig ist. Vieles spricht dafür, dass den Menschen durch die Erschwernis in der Coronazeit der eigene und damit nicht kündbare Wohnraum wieder wichtiger geworden ist. Auch sind die Familien gefühlt wieder näher zusammengerückt. Die Generationen unterstützen einander wieder mehr und versorgen sich und ihre Lieben mit sicherem Wohnraum aus dem eigenen Bestand. Die seit Kriegsausbruch stark gestiegenen Kosten in allen Bereichen, vor allem aber auch im Bau- und Handwerksbereich, haben viele Vermieter animiert, ihre Mieten auf Ortsüblichkeit zu prüfen und diese anzupassen, wobei dies überwiegend in Fällen geschah, in denen die Miete schon sehr lange stabil und relativ niedrig war. Neben diesen beiden Schwerpunkten ging es häufig um Betriebskosten, vor allem um die stark gestiegenen Energiekosten, und die Möglichkeit, die Vorauszahlungen anzupassen. Wohnungseigentümer hatten viele Fragen zu den Beschlussvoraussetzungen und den ausgeweiteten Verwalterkompetenzen nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz. Leider zeigt sich, dass es durch das neue Gesetz – anders als beabsichtigt – nicht einfacher wurde. Zur Auslegung der neuen Vorschriften gibt es wegen der langen Dauer der Gerichtsverfahren oft noch keine verbindlichen obergerichtlichen oder höchstrichterlichen Entscheidungen, sodass eine vernünftige und rechtssichere Beratung manchmal schwierig ist. Sehr vielen Wohnungseigentümern ist leider nicht klar, dass sie nicht nur eine Wohnung kaufen, sondern mit dem Kauf auch Teil einer Gemeinschaft werden, in der meist die einfache Mehrheit darüber entscheidet, was geschehen soll und was nicht. GROSSES THEMA: GRUNDSTEUERERKLÄRUNG Obwohl wir zum Thema Grundsteuererklärung als Verein keine Einzelfallberatung angeboten haben, weil dies zur Tätigkeit der Steuerberater und nicht der Haus- und Grundeigentümer gehört, waren die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle auch hier erste Ansprechpartnerinnen für generelle Fragen unserer Mitglieder zu diesem Thema. Die allermeisten unserer Mitglieder (geschätzt ca. 90 %) haben ihre Erklärung inzwischen abgegeben, viele aber wirklich erst Ende Januar 2023. Aktuell beschäftigen den Verein noch häufig Fragen zur Einspruchsmöglichkeit. Zu diesem Thema hat die Geschäftsführerin einen umfangreichen Artikel in der Maiausgabe der Vereinszeitschrift erstellt. Eine Abfassung des Einspruchs über unsere Geschäftsstelle ist allerdings nicht möglich. MITWIRKUNG BEI MIETSPIEGELERSTELLUNG Neben der Beratung hat die Geschäftsführerin für unseren Verein sich auch als Teil der Mietspiegelkommission an dem Zustandekommen des ersten Mietspiegels der Gemeinde Kirchlengern beteiligt. Das Erscheinen und die regelmäßige Aktualisierung der Mietspiegel in der Region sind für die vermietenden Eigentümer wie auch für zukünftige Investoren sehr wichtig, sodass sich Frau Wenzel auch weiterhin in diesem Bereich im Sinne unserer Mitglieder engagieren wird. Im Herbst 2023 werden die Mietspiegel für Herford, Löhne und Rödinghausen fortgeschrieben und ein erster Mietspiegel für Hiddenhausen erstellt. MIETNIVEAU UND IMMOBILIENMARKT Die Mieten im Wohnungsbereich haben sich 2022 weiter leicht aufwärts bewegt. Die Wohnungsmieten liegen aber immer noch deutlich unter denen, die in Bielefeld bezahlt werden. Bei der Vermietung von Neubauten werden, abhängig von Lage und Ausstattung, häufig auch in Herford mehr als € 10,00 pro Quadratmeter gezahlt. Näheres wird der im Herbst 2023 erscheinende Mietspiegel zeigen. Problematisch ist weiterhin die Vermietung von Läden, Büros und anderen Gewerbeeinheiten. Viele Interessenten trauen sich in diesen wirtschaftlich unsicheren Zeiten einfach nicht, langfristige Verpflichtungen einzugehen. Die KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/924 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 1 IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoische KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax0522 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch S Ho KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch Sven Hoischen · Johannisstr. 45 · 32052 Herford · kanzlei@ra-katenbrink.de · · Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen · Johannisstr. 45 · 32052 Herford · kanzlei@ra-katenbrink.de · · Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 1 · Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax0522 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; F Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher Manfred Utesch KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fa kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 IHRE ANSPRECHPARTNER Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher Manfred Utesch KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 IHRE ANSPRECHPARTNER Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher Manfred Utesch
6 Oktober 2023 | InHerford MITGLIEDERVERSAMMLUNG Gewerbemieten stagnieren auf vergleichsweise niedrigem Niveau. Trotz aller Bemühungen seitens der Stadt Herford gibt es in der City immer noch recht viele Leerstände. Das Problem ist allseits und schon seit längerer Zeit bekannt. Am 15. Februar 2023 tagte erstmals das Herforder Immobiliennetzwerk. Dort beschäftigen sich innenstadtrelevante Akteure der Immobilienbranche unter Federführung der städtischen Wirtschaftsförderung mit der Zukunft der Herforder Innenstadt, z. B. auch mit der Umnutzung leer stehender Lokale. Frau Wenzel vertritt dort regelmäßig die Interessen der VHWG-Mitglieder. Die Immobilienpreise sind in Herford im Berichtsjahr 2022 weiter gestiegen, wobei der Preisanstieg vor allem im ersten Halbjahr des letzten Jahres zu beobachten war. Mit steigendem Zinsniveau und steigender Inflation hat sich die Situation im zweiten Halbjahr des Jahres 2022 etwas entspannt. Inzwischen, also nach weiterer deutlicher Zinserhöhung und weiterhin großer Unsicherheit, was die Bau- und Energiekostenentwicklung angeht, geht aber die Zahl der Kaufverträge, der Baugenehmigungen und damit auch die Nachfrage nach Immobilienkrediten wieder deutlich zurück. Ob die insoweit geringere Nachfrage auch zu einem nachhaltigen Preisrückgang am Immobilienmarkt führt, werden die nächsten Monate zeigen. MITGLIEDERZAHL SINKT LEICHT Wie fast alle Vereine in Deutschland schrumpft auch der VHWG, wenn auch nicht in drastischem Umfang. Im Jahr 2022 standen 71 Neuzugängen 113 Abgänge gegenüber. Hierbei fällt auf, dass inzwischen ca. 1/3 der Beendigungen auf Todesfälle entfallen. Uns erwischt also der Generationenwechsel. Trotz alledem ist der VHWG, dem am 31.12.2022 2166 Mitglieder angehörten, immer noch einer der größten Vereine in der Region. WIRTSCHAFTLICH SOLIDE AUFGESTELLT Der von der Geschäftsführerin erstellte Kassenbericht zeigt uns, dass der Verein wirtschaftlich solide aufgestellt ist. Das Haushaltsjahr 2022 endete mit einem Überschuss von ca. 14.000,00 €. Dieser Überschuss beruhte im Wesentlichen auf der zum 01.01.2022 nach sechsjähriger Beitragsstabilität in Kraft getretenen Erhöhung der Mitgliedsbeiträge. Aufgrund allgemein gestiegener Kosten, die leider auch unseren Verein treffen, wird dieser positive Saldo nach und nach abschmelzen. Der Kassenprüfer Henning Döring bestätigte die ordnungsgemäße Kassen- und Buchführung, woraufhin die Mitgliederversammlung den Vorstand antragsgemäß und einstimmig entlastete. Herr Döring und Herr Führer wurden für weitere zwei Jahre einstimmig als Kassenprüfer gewählt. Ebenfalls einstimmig wurde der Haushaltsplan 2023 nach vorheriger Erläuterung der zugrunde liegenden Zahlen genehmigt. WARNUNG VOR TEILVERKÄUFEN Unter dem Punkt „Verschiedenes“ wies der Vereinsvorsitzende darauf hin, dass die Härtefallhilfen für im Jahr 2022 besonders teuer eingekauftes Öl und andere Brennstoffe nur noch bis zum 20. Oktober 2023 beantragt werden können. Die Antragsstellung erfolgt online über www.heizkostenhilfe.nrw.de. Aus aktuellem Anlass sprach er außerdem eine Warnung vor Teilverkäufen der Immobilie im Alter aus. Dieses Modell, das zurzeit in den Medien stark beworben wird, hört sich zwar zunächst einmal reizvoll an, ist aber mit erheblichen Risiken verbunden und lohnt sich auch wirtschaftlich oft nicht. Darauf weisen sowohl die Verbraucherzentralen als auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen hin. Interessierte sollten sich zunächst die detaillierten Informationen und Warnhinweise auf den Webseiten der Verbraucherzentrale und der BaFin durchlesen. Mit großem Interesse folgten die Anwesenden anschließend den Kurzvorträgen unseres Vereinsvorsitzenden, Herrn Rechtsanwalt und Notar Achim Depenbrock, und unseres stellvertretenen Vereinsvorsitzenden, dem Steuerberater Rüdiger-Ingolf Lübke. In lockerer Art und Weise wurden dabei Fragestellungen, wie sie sich bei der Übertragung von Immobilien in die nächste Generation typischerweise ergeben, dargestellt und leicht verständlich beantwortet. Auch auf Nachfragen aus dem Publikum gingen die Experten gern ein, sodass bis zum Ende der Veranstaltung keine Frage offenblieb. Wir planen, gestalten und pflegen Ihren grünen Wohnraum. HOLSTE GARTEN Friedrich-Ebert-Straße 42 32120 Hiddenhausen Tel.: 0 52 21 / 64 05 85 Mobil: 01 62 / 913 08 36 E-Mail: info@holste-garten.de www.holste-garten.de © Siegmund Bischoff
7 Oktober 2023 | InHerford VERMIETUNG Betriebskostenabrechnung 2022 bis zum 31.12.2023 zustellen Verlust der Nachzahlungsansprüche droht Haben Sie die Betriebskostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2022 für Ihre Mieter schon erstellt? Anderenfalls wird es dringend Zeit, dies zu erledigen. Vermieter von Wohnraum sind gemäß § 556 Abs. 3 BGB verpflichtet, Ihren Mietern innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung vorzulegen, welche die von der Rechtsprechung aufgestellten Mindesterfordernisse erfüllt. Wird die Abrechnung nicht rechtzeitig und in der richtigen Form vorgelegt, lassen sich Nachzahlungsansprüche nicht mehr durchsetzen, während sich ergebende Guthaben der Mietpartei trotzdem ausgezahlt werden müssen. Bei nicht rechtzeitiger Abrechnung riskieren Sie außerdem, dass Mieter ihre laufenden Vorauszahlungen ab dem Anfang des nächsten Jahres so lange einbehalten, bis Sie Ihrer Abrechnungspflicht nachkommen. Die zwölfmonatige Abrechnungsfrist gilt für alle Mietverhältnisse über Wohnraum und darüber hinaus auch für Wohnungen, an denen ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht eingeräumt ist. Bitte versäumen Sie diese wichtige Frist nicht! Gegenüber Gewerbemietern haben Sie, wenn Ihr Mietvertrag keine anderslautende Regelung enthält, bis zu drei Jahre Zeit, eine Abrechnung vorzulegen, ohne Ihre Nachzahlungsansprüche zu verlieren. Sollten Sie Fragen rund um das Thema Betriebskostenabrechnung haben, lassen Sie sich bitte in unserer Geschäftsstelle beraten. Falls Sie eine Erstellung der Abrechnung (gegen Gebühr) durch uns wünschen, melden Sie sich bitte kurzfristig. Dies gilt insbesondere dann, wenn wir die Abrechnung Ihrer Immobilie erstmalig vornehmen sollen. Anderenfalls können wir die rechtzeitige Erstellung bis zum Jahresende leider nicht mehr zusagen. Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnungen erstellen wir als Verein allerdings nicht. Bitte wenden Sie sich hierfür rechtzeitig an das von Ihnen beauftragte Heizkostenabrechnungsunternehmen. © Gina Sanders - stock.adobe.com
8 Oktober 2023 | InHerford REGIONALES Neue Mietspiegel für Herford, Löhne und Hiddenhausen im Herbst 2023 verfügbar Endlich! Abschaffung der Straßenbaubeiträge kommt 2024! Brillenliebhaber gesucht! Werden Sie Teil unseres Optik-Renken-Teams als in Vollzeit oder Teilzeit zu sofort Neuer Markt 4 32052 Herford Tel.: 05221/144482 info@optik-renken-herford.de www.optik-renken-herford.de Ansprechpartnerin: Anja Renken Augenoptiker - Geselle (m/w/d) Der neue Mietspiegel für die Stadt Herford, der aktualisierte Mietspiegel für die Stadt Löhne und der erste offizielle Mietspiegel der Gemeinde Hiddenhausen wurden leider nicht mehr vor Redaktionsschluss dieser Zeitschriften-Ausgabe beschlossen und fertiggestellt. Der Herforder Mietspiegel erscheint im Oktober, die Mietspiegel für Löhne und Hiddenhausen im November 2023. Auch die Stadt Bünde möchte, ihren Mietspiegel in den nächsten Monaten fortschreiben. Der Erscheinungstermin steht noch nicht fest. Die neuen Mietspiegel werden wir über unsere Homepage unmittelbar nach Veröffentlichung zur Verfügung stellen und die Mietspiegeltabellen in unserer nächsten Vereinszeitschrift, die turnusmäßig im Frühjahr 2024 erscheint, auch abdrucken. In gedruckter Form sind die Mietspiegel nach ihrer Veröffentlichung in unserer Geschäftsstelle und bei den herausgebenden Kommunen kostenfrei erhältlich. Unter welchen Voraussetzungen Sie auf Basis der neuen Mietspiegelwerte eine Mieterhöhung verlangen können, erfahren wir in unserem Fachartikel ab Seite 16 in dieser Ausgabe. Bei der Einordnung Ihrer Wohnimmobilien in die Mietspiegeltabelle sind wir Ihnen gern im Rahmen eines persönlichen Beratungstermins in der Geschäftsstelle behilflich. Auch die Abfassung eines rechtssicheren Mieterhöhungsschreibens ist gegen Schreibgebühr möglich. Kurz vor Redaktionsschluss erreichte uns die erfreuliche Mitteilung, dass das NRW-Kabinett beschlossen hat, die Straßenbaubeiträge für Anlieger ab dem 01. April 2024 abzuschaffen. Vor vier Jahren hat auch unser Verein eine großangelegte Volksinitiative zur Abschaffung der Anliegerbeiträge durch eine Unterschriftensammlung unterstützt. Damals wurden dem Landtagspräsidenten mehr als 400.000 Unterschriften überreicht. Anschließend wurde ein Förderprogramm des Landes aufgelegt, dass den Kommunen den Anliegeranteil der Straßenbaubeiträge erstattete, so dass die Bürger faktisch von der Zuzahlung befreit waren. Mit der jetzt geplanten Gesetzesänderung ist sichergestellt, dass die Eigentümer nicht plötzlich wieder zur Kasse gebeten werden, weil z.B. der Fördertopf leer ist oder das Förderprogramm kurzerhand gestrichen wird. Es lohnt sich also, einen langen Atem zu haben! Wir danken unseren Mitgliedern für die Unterstützung in dieser Sache. © Stock Rocket - stock.adobe.com
9 Oktober 2023 | InHerford REGIONALES Ihr Spezialist für Leckageortung und Wasserschadenanalyse Thermodetect GmbH · Bünder Landweg 56 · 32120 Hiddenhausen · Tel. 05221 9624-20 · Mail: info@thermodetect.de · www.thermodetect.de Über 40 Jahre Erfahrung Unser Einzugsgebiet: im Umkreis von bis zu 80 km Neuer Mietspiegel für Rödinghausen Mietniveau seit 2019 deutlich gestiegen > Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin Im Oktober 2023 ist er endlich erschienen, der neue Mietspiegel für Rödinghausen. Im Vergleich zum ersten Mietspiegel der schönen, am Südhang des Wiehengebirges gelegenen Gemeinde aus dem November 2019 zeigt sich, dass die Mieten in den letzten Jahren, insbesondere im Bereich der Neubauten ab 2011 zum Teil deutlich gestiegen sind. Während der erste Mietspiegel in einer Gesamtschau aller Mietspiegelfelder ein durchschnittliches Mietniveau von 5,20 € zeigte, belief sich der entsprechende Wert im Mietspiegel aus Oktober 2023 auf 6,30 €. Die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Mietwerte wurden im Rahmen einer Fragebogen-Erhebung bis Ende März 2023 ermittelt. Auf Basis dieser Daten erstellte und beschloss der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford den von der Gemeinde jetzt herausgegebenen Mietspiegel, der auch von unserem Verein nach Mitwirkung in der Mietspiegelkommission anerkannt wurde. Der Mietspiegel berücksichtigt Mietwerte, die in den Jahren 2017 bis 2022 neu vereinbart oder angepasst wurden. Wie auch in den anderen Städten und Gemeinden des Kreises Herford (außer der Stadt Spenge haben demnächst alle Kommunen einen Mietspiegel) ist auch der neue Rödinghausener Mietspiegel ein Tabellen-Mietspiegel. Aufgegliedert in Baualters- und Größenklassen weist er neben einem Mittelwert für das einzelne Mietspiegelfeld auch stets eine Spanne mit unterem und oberem Wert aus. Aus dem Mietspiegeltext ergibt sich, welche Merkmale bei der Einordnung einer Wohnung in die Spanne zu berücksichtigen sind. Darüber hinaus hat der Gutachterausschuss festgestellt und im Mietspiegel festgehalten, dass für energetisch voll modernisierte Wohnungen ein Zuschlag von maximal 1,00 € pro Quadratmeter auf die jeweiligen Mittelwerte und Spannenwerte angesetzt werden kann. Wann eine Wohnung als energetisch voll modernisiert gilt, wird im Mietspiegeltext erläutert. Der Mietspiegel sorgt für Transparenz auf dem Rödinghausener Wohnungsmarkt und ist eine gute Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter. Er kann auch als Grundlage für Mietanpassungen nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs herangezogen werden. Da die konkrete Einordnung einer Wohnung in den Mietspiegel aufgrund der vielen, relevanten Kriterien oft nicht einfach ist, bieten wir unseren Vereinsmitgliedern gern Unterstützung im Rahmen eines persönlichen Beratungstermins in der Geschäftsstelle an. Auch bei der Abfassung eines rechtssicheren Mieterhöhungsschreibens sind wir Ihnen gegen Zahlung einer Schreibgebühr gern behilflich. Die Tabelle des neuen Mietspiegels finden Sie nachfolgend abgedruckt. Der komplette Mietspiegeltext kann von unserer Homepage (www.vhwg-herford.de/Mietspiegel-aus-der-Region/) heruntergeladen oder in unserer Geschäftsstelle abgeholt werden. © Moritz Winde/HK Mietspiegeltabelle Rödinghausen zum 1. Oktober 2023 Baujahr unterer Wert Mittelwert oberer Wert bis 60 4,50 6,09 7,50 über 60 - 80 4,50 5,65 7,00 über 80 -100 4,00 4,66 5,50 über 100 4,00 4,83 5,50 bis 60 5,00 6,20 7,00 über 60 - 80 4,50 5,07 7,00 über 80 -100 4,50 5,54 7,00 über 100 4,50 5,34 7,00 bis 60 5,50 6,43 7,00 über 60 - 80 4,50 5,65 7,00 über 80 -100 4,50 5,60 6,50 über 100 4,00 5,14 6,50 bis 60 5,50 6,21 7,50 über 60 - 80 5,00 5,54 6,00 über 80 5,00 5,33 6,00 bis 60 6,00 8,97 11,50 über 60 - 80 6,00 7,69 10,00 über 80 -100 6,50 8,10 10,00 über 100 5,50 7,07 10,00 Größe in m² bis 1960 1961 bis 1980 1981 bis 2000 2001 bis 2010 2011 bis 2022
10 Oktober 2023 | InHerford ENERGIEWENDE Neue Belastung für Vermieter Beteiligung an den CO2-Kosten ab dem Heizkostenjahr 2023 Zukünftig müssen sich Vermieter nach dem Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (CO2KostAufG) an den CO2-Kosten der Mieter für den Verbrauch von Heizöl, Gas und Fernwärme beteiligen. Dies gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 01. Januar 2023 beginnen. Wer mit fossilen Brennstoffen heizt oder sein Wasser erwärmt, verursacht klimaschädliche CO2-Emissionen. Für diese wird seit 2021 nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz eine staatliche CO2-Abgabe erhoben, die mit der Öl-, Gas- oder Fernwärmerechnung bezahlt wird. Es steht bereits jetzt fest, dass diese Abgabe im Laufe der nächsten Jahre deutlich steigen wird, um damit Anreize für die energetische Modernisierung zu setzen. BISHERIGE RECHTSLAGE Für Verbrauchszeiträume bis zum 31.12.2022 galt, dass die in der Energierechnung enthaltene CO2-Steuer vollständig vom Mieter der jeweiligen Wohnung oder des jeweiligen Hauses zu tragen war. Sie wurde im Rahmen der Heizkostenabrechnung nicht separat ausgewiesen. Eine Beteiligung des Vermieters fand nicht statt. ZUKÜNFTIGE RECHTSLAGE Für die im Jahr 2024 abzurechnenden Heizkosten des Verbrauchsjahres 2023 gilt, dass sich Vermieter von Wohnraum oder überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden nach einem Stufenmodell an der in der Energierechnung enthaltenen CO2-Steuer beteiligen. Wie hoch der Kostenanteil ist, hängt vom CO2-Ausstoß des jeweiligen Gebäudes bzw. der jeweiligen Wohnung ab. Je höher der CO2-Ausstoß des Gebäudes, desto größer ist der vom Vermieter zu tragende prozentuale Kostenanteil. Die Beteiligungsquote der Vermieterseite liegt zwischen 0 % bei Gebäuden mit sehr geringem CO2-Ausstoß bis zu 95 % bei Gebäuden, die in großem Umfang klimaschädliches CO2 emittieren. Die weitaus meisten Immobilien dürften sich im Mittelfeld des auf Seite 11 abgedruckten Stufenmodells wiederfinden, sodass die Vermieter zwischen 40 % und 70 % der CO2-Kosten übernehmen müssen. UMSETZUNG IN DER PRAXIS In Gebäuden mit Öl- oder Gaszentralheizung ermittelt der Vermieter im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß des Gebäudes bzw. der Wohnung und seine prozentuale Beteiligung an den CO2-Kosten. Hierfür benötigt er zunächst einmal die Gesamtwohnfläche des Gebäudes und der einzelnen Wohnungen in Quadratmeter und die verbrauchte Brennstoff- oder Wärmemenge im Abrechnungszeitraum. Darüber hinaus muss er den Energiegehalt und den Emissionsfaktor des verbrauchten Brennstoffs kennen. Beide Informationen liefert ihm der Brennstofflieferant bzw. der Wärmeversorger mit der Energierechnung. Die weiteren Rechenschritte nimmt dem Vermieter üblicherweise sein Heizkostenabrechnungsunternehmen im Rahmen der Heizkostenabrechnung ab und reduziert die auf die Mieter zu verteilenden Heizkosten um den vom Vermieter zu tragenden CO2-Kostenanteil. © insta_photos - stock.adobe.com
11 Oktober 2023 | InHerford ENERGIEWENDE Haben Ihre Mieter hingegen eigene Wärmeversorgungsverträge (Fernwärme) oder trägt der Mieter im Falle eines Einfamilienhauses oder einer Etagenheizung die Energiekosten direkt, müssen Sie als Vermieter zunächst nichts veranlassen. Vielmehr muss Ihr Mieter unter Zugrundelegung der in seiner Jahresverbrauchsrechnung enthaltenen Angaben selbst den ihm zustehenden Erstattungsanspruch ermitteln und diesen innerhalb von zwölf Monaten nach Rechnungserhalt Ihnen gegenüber geltend machen. Als Vermieter entscheiden Sie dann, ob Sie den Betrag direkt nach Geltendmachung an den Mieter auszahlen oder aber im Rahmen der nächsten Betriebskostenabrechnung für die übrigen Betriebskosten verrechnen, wobei dem Mieter die Erstattung spätestens zwölf Monate nach Anforderung zugutekommen muss. RECHENHILFE Da die in diesem Rahmen durchzuführenden Berechnungen etwas umfangreicher sind, hat das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) ein Rechentool zur Berechnung und Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mieter und Vermieter freigeschaltet. Das Tool soll Vermieter und auch Mieter, die einen eigenen Gas- oder Wärmeversorgungsvertrag haben, bei der Umsetzung der neuen Regelungen unterstützen. Sie erreichen das Rechentool unter: https: //co2kostenaufteilung.bmwk.de/schritt1 . AUSNAHMEN Bei Gebäuden mit nur zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, findet keine CO2-Kostenaufteilung statt. Hier wird der Mieter also weiterhin voll an den CO2-Kosten des Gebäudes beteiligt. Gleiches gilt auch, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften, wie z. B. der Denkmalschutz, sowohl einer wesentlichen energetischen Verbesserung (Wärmedämmung etc.) als auch einer wesentlichen Verbesserung der Wärme- und Warmwasserversorgung des Gebäudes entgegenstehen. Stehen die öffentlich-rechtlichen Vorgaben entweder nur der Gebäudeverbesserung oder nur der Optimierung des Heizungssystems entgegen, wird der sich nach dem Stufenmodell ergebende CO2-Kostenanteil des Vermieters halbiert. SANKTIONEN Die CO2-Kostenaufteilung sowie die der Berechnung zugrunde liegenden Informationen sind im Rahmen der Heizkostenabrechnung auszuweisen. Beachtet der Vermieter diese Vorgabe nicht, darf der Mieter den nach Heizkostenabrechnung auf ihn entfallenden Anteil an den Heizkosten pauschal um 3 % kürzen. VERTEILUNG BEI GEWERBEIMMOBILIEN Bei Gewerbe- und anderen Nichtwohngebäuden sowie bei Gebäuden mit überwiegender Gewerbenutzung teilen sich Vermieter und Mieter die CO2-Kosten bis Ende 2025 je zur Hälfte. Die Bundesregierung hat angekündigt, für die danach liegenden Zeiträume auch für diese Immobilien ein Stufenmodell zu entwickeln. © Bundesregierung Inh. Veit Krömker eK Antersiek 22 · 32130 Enger Tel. 0 52 24 / 27 55 info@tischlerei-schaeffer.de www.tischlerei-schaeffer.de Fenster und Türen aus Holz und Kunststoff Energiesparfenster · Zimmertüren Möbelanfertigung nach Maß Einbruchschutz · Partner im Netzwerk „Zuhause sicher“ Löhner Str. 108 · 32584 Löhne · 05731 8420560 Fürstenaustr. 7 · 32052 Herford · 05221 9933031 MECH. EINBRUCHSCHUTZ | SCHLÜSSELDIENST | SCHLIESSANLAGEN | VIDEOANLAGEN | TRESORE | TRESORTECHNIK HAUSTÜREN | GARAGENTORE plaggemeier-tms.de
12 Oktober 2023 | InHerford WOHNEN Der Keller ist ein häufig unterschätzter Bereich im eigenen Zuhause. Viele Hausbesitzer nutzen ihn lediglich als Heizungsraum oder Lagerplatz für Dinge, die sie selten brauchen. Doch das Untergeschoss hat jede Menge Potenzial, wenn es darum geht, den Wohnraum im Haus zu erweitern. Ob mehr Platz für die Familie oder Gäste, privates Fitnessstudio oder Kreativraum: Dem eigenen Ideenreichtum sind kaum Grenzen gesetzt. FITNESSRAUM FÜR DIE GANZE FAMILIE Ein Fitnessraum im Keller ist eine großartige Möglichkeit, um in Form zu bleiben, ohne das Haus verlassen zu müssen. Fitnessgeräte wie Laufband, Hanteln oder Yogamatten finden dort ebenso Platz, wie Fernseher und Lautsprecher, um die Lieblings-Workout-Videos zu streamen. WEINKELLER FÜR WEINLIEBHABER Weinliebhaber zelebrieren ihre Leidenschaft künftig im privaten Weinkeller. Die eigene Sammlung edler Tropfen wird in Weinregalen und Kühlschränken stilvoll präsentiert. Sofern es der Raum hergibt, bietet ein Tisch mit Stühlen Platz für die Weinverkostung mit Freunden. HOMEOFFICE FÜR EFFIZIENTES ARBEITEN In Zeiten von Remote-Arbeit und flexiblen Arbeitsmodellen ist ein Homeoffice im Keller eine clevere Idee. Mit wenig Aufwand entsteht ein ruhiger, produktiver Arbeitsraum, der frei von Ablenkungen ist. Ein ergonomischer Schreibtisch, bequeme Stühle und ausreichend Stauraum für Büromaterialien sowie eine gute Beleuchtung schaffen eine angenehme Arbeitsatmosphäre. SPIELZIMMER FÜR DIE KINDER (UND ERWACHSENE) Ein Spielzimmer im Keller ist ein Hit bei Familien mit Kindern. Hier können die Kleinen ihre Spielsachen aufbewahren und in einer sicheren Umgebung spielen. Tischspiele, Videospielkonsolen oder sogar eine Tischtennisplatte garantieren Spaß für die ganze Familie. Bequeme Sitzmöglichkeiten lassen kleine und große Zocker die Welt da oben vergessen. HOBBYWERKSTATT FÜR KREATIVE KÖPFE Wer gerne bastelt, näht oder heimwerkert, sollte seine Do-it-yourself-Projekte in den Keller auslagern. Dort lassen sich Werkzeuge und Materialien ordentlich organisieren und kreative Talente ungestört entfalten. Zum Lachen in den Keller? Aber sicher! Mit kreativen Ideen lässt sich das Untergeschoss sinnvoll nutzen © Iriana Shiyan - stock.adobe.com
13 Oktober 2023 | InHerford WOHNEN GÄSTEZIMMER FÜR BESUCHER Wer regelmäßig Besuch von Freunden oder Verwandten bekommt, sollte den Keller zum Gästezimmer umgestalten. Mit einem bequemen Bett, einem kleinen Badezimmer und einigen persönlichen Dekoartikeln fühlen sich Gäste im Nu wie zu Hause. KINO ODER UNTERHALTUNGSZENTRUM Mit einem großen Fernseher oder einer Leinwand, bequemen Sitzmöbeln und gutem Sound lassen sich Filmabende oder Sportevents in vollen Zügen genießen. Nicht vergessen: die Snack-Bar für das vollständige Kinoerlebnis! Damit die Umgestaltung des Kellers ein voller Erfolg wird, gilt es einige bauliche, aber auch optische Aspekte im Blick zu behalten. Wer im Alleingang nicht weiterkommt: Fachfirma hinzuzuziehen! FEUCHTIGKEITSKONTROLLE: DER SCHLÜSSEL ZUM ERFOLG Feuchtigkeit ist der größte Feind eines Kellerumbaus. Vor Beginn der Renovierungsarbeiten sollte man sicherstellen, dass der Keller gut gegen Feuchtigkeit geschützt ist. Vorsicht bei Anzeichen wie Wasserflecken oder Schimmel! DIE RICHTIGE DÄMMUNG: WÄRME UND KOMFORT Eine gute Dämmung ist entscheidend, um den Keller im Winter warm und im Sommer kühl zu halten. Dies spart nicht nur Energiekosten, sondern sorgt auch für ein angenehmes Wohnklima. Gegebenenfalls müssen Wände, Decke und der Kellerboden gedämmt werden. GENEHMIGUNGEN UND BAUBESTIMMUNGEN BERÜCKSICHTIGEN Vor dem Kellerumbau sollte man sich über örtliche Bauvorschriften und Genehmigungen informieren. Je nach Standort und Art des Projekts können bestimmte Baubestimmungen gelten. Es ist wichtig, diese Regeln zu beachten, um spätere Probleme zu vermeiden. BELÜFTUNG UND ENTLÜFTUNG: FRISCHE LUFT IST WICHTIG Eine angemessene Belüftung und Entlüftung im Keller verbessert die Luftqualität und verhindert mögliche Geruchsprobleme. Belüftungsöffnungen oder ein Belüftungssystem stellen sicher, dass frische Luft in den Raum gelangen kann. Dies ist besonders wichtig, wenn man den Raum als Schlafzimmer oder Homeoffice nutzen möchte. BODENBELAG UND EINRICHTUNG: STIL UND FUNKTIONALITÄT Der richtige Bodenbelag und die passende Einrichtung sind entscheidend, um einen Keller in einen gemütlichen Wohnbereich zu verwandeln. Ideal sind leicht zu reinigende Bodenbeläge wie Vinyl, Fliesen oder Laminat. Bei der Einrichtung ist Stauraum das A und O, aber auch dekorative Elemente sind wichtig, um Hobbyraum oder Gästezimmer eine persönliche Note zu verleihen. BELEUCHTUNG: ATMOSPHÄRE SCHAFFEN Da Kellerräume in der Regel weniger natürliches Licht erhalten als andere Bereiche des Hauses, ist ein durchdachtes Beleuchtungskonzept unerlässlich. Tipp: Auf viele verschiedene Lichtquellen statt auf eine helle Deckenleuchte setzen. Vermittlung und Verkauf von Immobilien • Miet- und Wohneigentumsverwaltung www.heinemann-baessler.de Hämelinger Straße 10 32052 Herford Telefon 05221 - 1019-0 Telefax 05221 - 1019-19 24 h Notruf Unser guter Ruf Seit über 30 Jahren im Dienst der Kunden. www.heitbreder-rohrreinigung.de Herford 0 52 21 - 1 51 22 Löhne 0 57 31 - 74 78 88 Bielefeld 05 21 - 20 10 88 Herford 0 52 21 - 151 22 Löhne 0 57 31 - 74 78 88 Dingerdisser Straße 38 · 33699 Bielefeld Tel.: 0521 - 20 10 88 · Fax: 0521 - 20 81 243 Wärmezähler Wasserzähler Heizkostenverteiler Abrechnungen Rauchwarnmelder Legionellenprüfung DITSCHUN Wärmemesstechnik GmbH Bielefeld 0521 - 339944 www.ditschun.com Ihre Abrechnung in guten Händen
14 Oktober 2023 | InHerford AKTUELL Reform des Gebäudeenergiegesetzes beschlossen Heizungstausch kommt in kleinen Schritten > Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin Was war das für ein Wirbel in den letzten Monaten! Die von der Ampel geplante Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), von Kritikern auch als „Heiz-Hammer“ bezeichnet, führte zu langwierigem Streit. Zeitweise war sogar die Rede davon, dass alle Gas- und Ölheizungen ab 2024 nicht mehr repariert werden dürften, sondern gegen Wärmepumpen auszutauschen seien. Ganz so schlimm ist es dann doch nicht gekommen. Durch das rund 170 Seiten umfassende neue Heizungsgesetz ändert sich für die meisten erst einmal nichts, langfristig dagegen alles. Welche Aufgaben und Zumutungen auf den einzelnen Haus- und Wohnungseigentümer in den nächsten Jahren zukommen, lässt sich auch bei Lektüre des jetzt vorliegenden Gesetzestextes noch nicht im Detail sagen, da hier lange Übergangsfristen vorgesehen sind und die kommunale Wärmeplanung berücksichtigt werden soll. Einige drängende Eigentümerfragen können aber jetzt schon beantwortet werden. WAS SOLL DAS UND AB WANN GILT ES? Ziel des Gebäudeenergiegesetzes ist die vollständige Dekarbonisierung des Wärmesektors und damit eine erhebliche Reduzierung der deutschen CO2-Emissionen. Aus diesem Grund soll ab dem 01. Januar 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizung mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie betrieben werden. Diese strenge Vorgabe des GEG soll jedoch unmittelbar zunächst einmal nur für Neubaugebiete gelten. Hier dürfen ab dem nächsten Jahr keine reinen Gas- oder Ölheizungen mehr verbaut werden. Es gibt jedoch zahlreiche Alternativen, die die Anforderungen des Heizungsgesetzes erfüllen. Dazu gehören u. a. der Anschluss an ein Wärmenetz, elektrische Wärmepumpen, Heizen per Stromdirektheizung, Kombinationen aus einer erneuerbaren Heizung und Gas- oder Ölkessel, Heizen auf Basis von Solarthermie, eine H2-Ready-Gasheizung oder die Heizung mit Biomasse. DARF ICH MEINE HEIZUNG REPARIEREN ODER ERSETZEN? Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben und nötigenfalls auch repariert oder ersetzt werden. Lediglich 30 Jahre alte Standard-Gas- und Ölheizkessel müssen, wie schon bisher gesetzlich vorgeschrieben, ausgetauscht werden. Niedertemperatur- oder Brennwertkessel dürfen ohne zeitliche Beschränkung weiterbetrieben werden. Auch nach dem 01.01.2024 können im Gebäudebestand grundsätzlich alle Heizungsarten eingebaut werden. Erst wenn die Stadt oder die Gemeinde, in der das Gebäude liegt, ihre kommunale Wärmeplanung abgeschlossen und vorgelegt hat, müssen Eigentümer bestehender Gebäude die neuen gesetzlichen Regelungen beachten. WAS IST EIN KOMMUNALER WÄRMEPLAN? Der von den Kommunen zu erstellende Wärmeplan soll zeigen, ob und welche klimafreundlichen Energieversorgungsmöglichkeiten es in der Kommune bereits gibt bzw. in den nächsten Jahren geben wird, damit jeder Eigentümer entscheiden kann, sich mit seinem Gebäude hier anzuschließen. Es wäre z. B. nicht wirtschaftlich sinnvoll, in eine teure Wärmepumpe im eigenen Gebäude zu investieren, wenn zukünftig die Möglichkeit bestünde, sich an ein kommunales Fernwärmenetz anschließen zu lassen. Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern sollen bis Mitte 2026 und alle anderen Kommunen bis zum 30. Juni 2028 einen solchen kommunalen Wärmeplan erstellen und veröffentlichen, um den ortsansässigen Immobilieneigentümern damit Planungs- und Investitionssicherheit zu geben. Nur wenn alle Optionen bekannt sind, lässt sich eine passende, klimafreundliche Heizungsentscheidung treffen. WELCHE HEIZUNGSTECHNIK IST ZUKÜNFTIG IM BESTAND ERLAUBT? Das Heizungsgesetz ist technologieneutral ausgestaltet. Ab Vorliegen des kommunalen Wärmeplans stehen in Bestandsgebäuden, wenn ein Heizungsaustausch ansteht, neben den oben genannten im Neubaubereich angebotenen Heiz-Lösungen auch folgende Heizsysteme zur Auswahl: Hackschnitzelheizung, Scheitholz-Holzvergaserkessel, Kamin-Kachelofen, © Moritz Winde/HK © Blue Planet Studio - stock.adobe.com
15 Oktober 2023 | InHerford AKTUELL Pelletheizung oder Gasheizung (diese mindestens zu 65 % mit Biomethan, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff betrieben). WO FINDE ICH RAT? Das neue Heizungsgesetz sieht auch eine Beratungspflicht vor. Eigentümer, die ab 2024 eine Heizung einbauen möchten, die mit festen, flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden soll, müssen sich vorher von einem Experten, z. B. von einem Energieberater (zu finden über: www. energie-effizienz-experten.de), beraten lassen. Dieser soll auf mögliche Auswirkungen der Wärmeplanung sowie eine eventuelle Unwirtschaftlichkeit der neuen Anlage hinweisen und hierbei insbesondere das Problem der steigenden CO2-Preise erläutern. Näheres zum Thema CO2-Bepreisung finden Sie in unserem Fachartikel auf Seite 10 dieser Zeitschriftenausgabe. WIE WIRD GEFÖRDERT? Wer seine Heizung heute oder zukünftig tauschen möchte und danach mindestens zu 65 % erneuerbare Energien nutzt, bekommt dies staatlich gefördert. Vorgesehen ist eine 30%ige Grundförderung für alle. Hinzukommen soll ein 20%tiger „Geschwindigkeitsbonus“ für diejenigen, die bis Ende 2028 auf erneuerbare Energien umstellen. Dies gilt z. B. für den Austausch von Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizungen sowie von mindestens 20 Jahre alten Gasheizungen. Selbst nutzende Eigentümer und Eigentümerinnen mit einem zu versteuernden Einkommen von unter 40.000 € pro Jahr können einen 30%igen Bonus beanspruchen. Die verschiedenen Förderungen können bis zur Maximalförderung von 70 % kombiniert werden. IST EINE MIETERHÖHUNG MÖGLICH? Vermieter dürfen ab 2024 bis zu 10 % der Kosten für die neue, klimafreundliche Heizungsanlage auf die Jahresmiete umlegen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn sie die vom Staat gewährte Förderung beantragen und von den bei der Mieterhöhung zu berücksichtigenden Modernisierungskosten abziehen. Außerdem wird die Modernisierungsumlage für die neue Heizungsanlage auf maximal 50 Cent pro Monat und m² Wohnfläche gedeckelt. Werden neben dem Austausch der Heizungsanlage noch andere (energetische) Modernisierungen vorgenommen, gelten die üblichen gesetzlichen Vorschriften, nach denen lediglich 8 % der auf die Wohnung entfallenden anteiligen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden können. Hier gilt eine Kappungsgrenze von zwei bzw. drei Euro je m² Wohnfläche, abhängig von der Höhe der bisherigen Miete. WANN IST SCHLUSS MIT ÖL UND GAS? Nach den gesetzlichen Vorgaben dürfen Gebäude ab dem 01.01.2045 nur noch klimaneutral mit erneuerbaren Energien geheizt werden. Fossile Brennstoffe sollen dann nicht mehr verheizt werden. Ihr Fachmann für moderne Sanitär- und Heizungstechnik in der Region Nur das Beste für Wasser und Wärme 05221 9630-0• www.besch-gmbh.de • Trinkwasserhygiene • Rohrbruch-Service • Heizungs- und Sanitär-Kundendienst • Bad- und Heizungsausstellung • Heizungs- und Energiespartechnik • Wartung und Instandhaltung • Bad- und Heizungserneuerung • erstklassige Qualität • kompetenter Service und Beratung Foto: © by-studio - stock.adobe.com
16 Oktober 2023 | InHerford VERMIETUNG Neuer Mietspiegel – Mieterhöhung möglich? Was bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten ist > Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin Die in letzter Zeit erheblich gestiegenen Kosten rund um die Immobilie, insbesondere auch für Bau- und Handwerksleistungen, bringen viele Vermieter ins Grübeln, ob ihr Mietobjekt mit der aktuell gezahlten Miete noch rentabel ist. Was läge da näher, als die Miete anzuheben? Wenn das so einfach wäre….! Nach § 558 Abs. 1 BGB kommt eine Mieterhöhung zum Zweck der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dann in Betracht, wenn die Kaltmiete zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung bereits seit mindestens zwölf Monaten unverändert ist. ERMITTLUNG DER AKTUELL GEZAHLTEN MIETE Ist dies der Fall, ermitteln Sie zunächst den aktuell gezahlten Kaltmietzins in Euro pro Quadratmeter (m²), indem Sie die Miete (ohne Garage, Stellplatz, Möblierungszuschläge und Betriebskosten) durch die vermietete Wohnfläche teilen. Nach höchstrichterlicher Rechtssprechung ist hierfür die tatsächliche Wohnfläche des Mietobjektes zu berücksichtigen, auch wenn im Mietvertrag irrtümlich eine größere oder kleinere Fläche genannt wurde (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob diese Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, da das Gesetz dann eine Anhebung erlaubt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter auf unterschiedliche Art nachweisen, nämlich wahlweise durch die Bezugnahme auf einen (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichsmieten (§ 558 a Abs. 2 BGB). Da Herford und auch die umliegenden Gemeinden nicht über eine entsprechende Mietdatenbank verfügen, entfällt diese Möglichkeit. Ein Sachverständigengutachten ist wegen der hohen Kosten nur in Einzelfällen sinnvoll. Auch konkrete, geeignete Vergleichsmieten sind meist, allein schon aus Datenschutzgründen, kaum zu bekommen, es sei denn der Ver- © Moritz Winde/HK © pix4U - stock.adobe.com
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