17 Oktober 2023 | InHerford VERMIETUNG mieter verfügt über solche Objekte im eigenen Bestand. Wir empfehlen daher, den in der Stadt oder Gemeinde vorhandenen Mietspiegel im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens als Begründungsmittel zu verwenden. Gibt es für die Stadt oder Gemeinde, in der das Mietobjekt liegt, einen qualifizierten Mietspiegel (so z. B. in Bielefeld und Minden), sind dessen Angaben für die Wohnung selbst dann im Mieterhöhungsschreiben mitzuteilen, wenn die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel gestützt wird (§ 558 a Abs. 3 BGB). KRITERIEN FÜR DIE EINORDNUNG AM BEISPIEL DES AKTUELLEN HERFORDER MIETSPIEGELS Der Herforder Mietspiegel, der zuletzt im Oktober 2023 aktualisiert wurde, ist ein einfacher Mietspiegel gem. § 558 c BGB. Der Mietspiegel besteht aus einer detaillierten Mietspiegeltabelle und einem Erläuterungstext, der für die Einordnung der konkreten Wohnung in die Mietspiegeltabelle unbedingt berücksichtigt werden sollte. Den neuen Mietspiegel finden Sie, da er erst nach Redaktionsschluss dieser Zeitschriften-Ausgabe erschienen ist, auf unserer Homepage (www.vhwg-herford.de). Mitglieder ohne Internetzugang können ihn in Papierform in unserer Geschäftsstelle oder bei der Stadt Herford bekommen. Der Herforder Mietspiegel gliedert sich in sieben Baualtersklassen. Für die Einordnung in die unterschiedlichen Klassen ist die Bezugsfertigkeit des Wohnraums entscheidend. Nur dann, wenn ein Altbau neubaugleich saniert oder neubaugleich modernisiert wurde – oder aber dann, wenn durch An- oder Umbau vollkommen neuer Wohnraum geschaffen wurde (z. B. nachträglicher Dachgeschossausbau) –, ist die Wohnung in die Baualtersklasse einzuordnen, in der diese Baumaßnahme erfolgte. Eine neubaugleiche Sanierung ist aber nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Voraussetzung ist hierbei, dass ein wesentlicher Bauaufwand betrieben wurde, wovon in der Regel auszugehen ist, wenn die Kosten der Modernisierung mindestens 1/3 der zum Zeitpunkt der Modernisierung vergleichbaren Neubaukosten erreichen. In allen anderen Fällen ist das ursprüngliche Baujahr bei der Einordnung in den Mietspiegel zugrunde zu legen. Innerhalb der verschiedenen Baualtersklassen unterscheidet der Mietspiegel fünf Größenklassen. Für die einzelnen Größenklassen sieht der Mietspiegel eine Mietzinsspanne mit unterem und oberem Wert sowie einen Mittelwert vor. Bei der Einordnung Ihrer Mietwohnung in die so ermittelte Mietzinsspanne spielen deren konkrete Lage und Ausstattung sowie der vorhandene Modernisierungsstandard eine wesentliche Rolle. Die normale Durchschnittswohnung in durchschnittlicher Lage wird im Regelfall mit dem Spannenmittelwert angesetzt, wobei sich der Herforder Mietspiegel 2023 auf Objekte in normaler bzw. guter Wohnlage bezieht. Ist die Lage einer Wohnung über- oder unterdurchschnittlich, soll dies bei der Einordnung in die Mietzinsspanne berücksichtigt werden. Ebenfalls im Rahmen der Mietzinsspannen ist zu berücksichtigen, wenn eine Wohnung besser ausgestattet ist als der Durchschnitt oder aber schlechter als dieser. Nur das Vorliegen ganz besonders ungünstiger Merkmale (z. B. gefangene Räume, Ofenheizung statt Zentralheizung, Bad außerhalb der Wohnung) oder aber besonders überdurchschnittliche Ausstattungen (z. B. Badkomplettsanierungen, Herstellung von Barrierefreiheit, Möblierungen) können Ab- oder Zuschläge auf die Spannenwerte rechtfertigen. Der aktuelle Herforder Mietspiegel weist außerdem einen Zuschlag auf die Mietspiegelspannen für Objekte aus, die energetisch voll modernisiert wurden. Hierfür müssen aber bestimmte Kriterien in Bezug auf die Heizungs-, Fenster- und Dämmsituation der Wohnung bzw. des Hauses erfüllt sein. Näheres entnehmen Sie bitte dem Mietspiegeltext. IMMOBILIEN AUSSERHALB HERFORDS Was hier beispielhaft für Herford erläutert wurde, findet sich so oder ganz ähnlich auch in aktuellen Mietspiegeln zahlreicher anderer Städte und Gemeinden in unserer Region wieder. Löhne, Vlotho, Enger, Bünde, Kirchlengern, Rödinghausen und ab dem Herbst 2023 auch Hiddenhausen haben eigene Mietspiegel. Gleiches gilt auch für die umliegenden Städte Bad Salzuflen, Bad Oeynhausen, Bielefeld, Minden und Detmold. Die jeweils aktuellen Mietspiegel aus der Region finden Sie auf unserer Homepage (www.vhwg-herford.de). Mitglieder unseres Vereins, die nicht über einen eigenen Internetzugang verfügen, können diese Mietspiegel auf Nachfrage auch in der Geschäftsstelle in Papierform erhalten. STÄDTE UND GEMEINDEN OHNE MIETSPIEGEL Liegt Ihr Objekt in einer Gemeinde ohne eigenen Mietspiegel, z. B. in der Stadt Spenge, ist die rechtliche Situation etwas schwieriger. Gemäß § 558 Abs. 2 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens zwar auch auf den Mietspiegel „einer vergleichbaren Gemeinde“ verwiesen werden. Die Kriterien für die Vergleichbarkeit von Städten und Gemeinden Was das Herz begehrt Bestes aus Holz! Kantholz • Latten • Bretter • KVH • BSH • Hobelware • u.v.m. Öffnungszeiten Mo-Fr 8-18 Uhr Sa 9-13 Uhr www.holzland-brinkmann.de Braker Straße 12 33729 Bielefeld Direkt an der B 61 Tel. 05 21/5 6032-0 Fax 05 21/5 60 32-32 Schausonntag! Jeden 1.- und 3. Sonntag im Monat von 14 - 17 Uhr* keine Beratung, kein Verkauf) (* Was das Herz begehrt Bestes aus Holz! Kantholz • Latten • Bretter • KVH • BSH • Hobelware • u.v.m. Öffnungszeiten Mo-Fr 8-18 Uhr Sa 9-13 Uhr www.holzland-brinkmann.de Braker Straße 12 33729 Bielefeld Direkt an der B 61 Tel. 05 21/5 6032-0 Fax 05 21/5 60 32-32 Schausonntag! Jeden 1.- und 3. Sonntag im Monat von 14 - 17 Uhr* keine Beratung, kein Verkauf) (* Was das Herz begehrt Bestes aus Holz! 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