20 Oktober 2023 | InHerford RECHT WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT § Keine Versammlung auf der Terrasse Die Teilnahme an einer Eigentümerversammlung auf der Terrasse einer Miteigentümerin, mit welcher der andere Eigentümer seit Jahren im Streit liegt, ist auch dann unzumutbar, wenn die Terrasse in einem Gemeinschaftseigentum liegt, aber faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt wird. (LG Frankfurt a.M. Urteil vom 02.02.2023, 2-13 S 80/22) § Eigentümer sind keine Knechte des Verwalters Ein Beschluss, der den Verwalter ermächtigt, auch Verträge mit unbeschränkter Summe und undefiniertem Gegenstand mit Dienstleistern aller Art für die Gemeinschaft abzuschließen, ist rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären. Der Verwalter würde damit praktisch zum Herrn der Gemeinschaft und die Eigentümer zu seinen Knechten gemacht. (AG Charlottenburg, Urteil vom 12.05.2023, 73 C 62/22) § Inhaltsgleicher Zweitbeschluss meist erfolgreich anfechtbar Ist ein Beschluss wegen eines materiellen Beschlussmangels rechtskräftig vom Gericht für ungültig erklärt worden, besteht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass ein anschließend gefasster und im Kern inhaltsgleicher Zweitbeschluss ebenfalls ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht. Etwas anderes kommt regelmäßig nur dann in Betracht, wenn der in dem Vorprozess benannte Beschlussmangel behoben worden ist oder wenn sich die darauf bezogenen tatsächlichen oder rechtlichen Umstände geändert haben. (BGH, Urteil vom 10.02.2023, V ZR 246/21) § Verkäufer haftet nicht für Angaben zur Instandhaltungsrücklage Vereinbaren die Parteien eines notariellen Wohnungskaufvertrages, der Anteil an der „nach Angaben“ in näher genannter Höhe bestehenden Instandhaltungsrücklage sei „im Kaufpreis enthalten“, liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung, für die der Verkäufer rechtlich einstehen muss. (OLG Koblenz, Urteil vom 17.05.2023, 15 U 1098/22) § Kein Kreuz im Garten Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, auf einer in seinem Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche ein sieben Meter hohes Holzkreuz mit Betonsockel und Beleuchtung aufzustellen. (LG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2022, 25 S 56/21) § Ausführung von Beschlüssen obliegt der Gemeinschaft Nach dem seit dem 01. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; internes Organ für die Ausführung ist der Verwalter, der die Entscheidungen umsetzt und dabei durch den Verwaltungsbeirat unterstützt wird. Vollzieht der Verwalter einen gefassten Beschluss nicht oder fehlerhaft, muss ein Wohnungseigentümer deshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch nehmen. Ihr wird ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters zugerechnet. (BGH, Urteil vom 16.12.2022, V ZR 263/21) MIETRECHT § Bedrohung rechtfertigt fristlose Kündigung Bedroht der Mieter den Vermieter im Rahmen einer verbalen Auseinandersetzung mit dem Tode und fordert zugleich Dritte auf, ihm ein Messer zu bringen, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Ob und in welchem Umfang es danach tatsächlich zu Tätigkeiten kommt, ist irrelevant. (AG Hanau, Urteil vom 22.05.2023, 34 C 80/22(14)) § Warmwasser muss schnell kommen Weist die Temperatur des Warmwassers nach 15 Sekunden noch keine 40 bis 43 Grad Celsius und nach 30 Sekunden noch keine 55 Grad Celsius auf, kann darin ein Mietmangel liegen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. (AG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2023, 31 C 210/21) § Keine Modernisierungsmieterhöhung bei Rauchmelderaustausch Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt – anders als deren erstmaliger Einbau – grundsätzlich keine Modernisierung dar, wenn mit ihr keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist. Eine Modernisierungsmieterhöhung scheidet bei Erneuerung von Rauchwarnmeldern selbst dann aus, wenn der Vermieter bei der erstmaligen Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern keine Mieterhöhung vorgenommen hat. (BGH, Urteil vom 24.05.2023, VIII ZR 213/21) § Volle Kappungsgrenze auch bei früher Mieterhöhung Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die festgelegten maximalen 20 % voll ausgeschöpft werden, wenn die damit erzielte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt. (LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023, 14 S 95/22) § Vermieter schuldet Kosten für Schlüsselnotdienst Stehen Mieter nach 22:00 Uhr vor ihrer Wohnungstür, die sich nicht öffnen lässt, können sie einen Schlüsselnotdienst rufen, ohne zuvor die Vermieterseite zu benachrichtigen. Der Vermieter hat die hierdurch verursachten Kosten zu tragen, da es der Mietpartei in einer solchen Extremsituation nicht zumutbar ist, vor der Wohnungstür auf den Vermieter zu warten. (AG Leipzig, Urteil vom 13.07.2022, 134 C 5827/21) § Falscher Nachname macht Kündigung unwirksam Bezeichnet der Vermieter die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, im Kündigungsschreiben mit einem vollständig falschen Nachnamen, ist die Kündigung unwirksam. (LG Berlin, Beschluss vom 14.02.2023, 67 S 5/23) Recht in Kürze
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