18 Oktober 2023 | InHerford VERMIETUNG sind allerdings durch die Rechtsprechung in letzter Zeit deutlich enger gezogen worden. Zur Beurteilung der Vergleichbarkeit zweier Gemeinden sind alle relevanten Kriterien im Einzelfall abzuwägen und zu vergleichen. Dabei sind zum Beispiel die Einwohnerzahl, die Bevölkerungsdichte, die wirtschaftliche Situation sowie die kulturellen und infrastrukturellen Angebote einzubeziehen (BGH, Urteil vom 21.08.2019, VIII ZR 255/18). Ein Vermieter kann also zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nicht einfach auf den Mietspiegel einer erheblich größeren Nachbargemeinde Bezug nehmen. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietniveau in den Außenbezirken dieser größeren Nachbargemeinde in etwa dem Mietniveau der Gemeinde entspricht, in der das Mietobjekt gelegen ist. Auch die Vornahme eines pauschalen prozentualen Abschlages gegenüber den Mieten der größeren Stadt löst das Problem nicht. Eine Mieterhöhung, die mit dem Mietspiegel einer tatsächlich nicht vergleichbaren Kommune begründet wird, ist aus formellen Gründen unwirksam (BGH, s.o.). „MIETSPIEGEL“ IN IMMOBILIENPORTALEN Auch Immobilienportale, wie z. B. Immoscout, Immowelt, Wohnungsbörse.net oder mietspiegeltabelle.de, veröffentlichen regelmäßig eigene „Mietspiegel“ für Städte und Gemeinden. Hierbei handelt es sich aber nicht um Mietspiegel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches, sondern vielmehr um die Sammlung und Auswertung von Angebotsmieten der jeweiligen Seitenbetreiber. Mieterhöhungen, die auf diese Daten gestützt werden, sind rechtlich nicht wirksam und daher nicht durchsetzbar. KAPPUNGSGRENZE BEACHTEN! Nicht in jedem Fall können Sie die Miete auf den aus dem Mietspiegel ermittelten Wert anheben. Liegt die bislang gezahlte Miete nämlich deutlich unter dem Mietspiegel, greift die sogenannte Kappungsgrenze: Ihre Miete darf gem. § 558 Abs. 3 BGB nur um maximal 20 % in drei Jahren steigen. Liegt dieser Wert (Kaltmiete desselben Mieters für dieselbe Wohnung vor drei Jahren zzgl. 20 %) niedriger als die aus dem Mietspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete Ihrer Wohnung, können Sie nur den „gekappten“ Wert verlangen. Liegt der Mietspiegelwert für Ihre Wohnung unter der Kappungsgrenze, dann können Sie nur die aus dem Mietspiegel ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Es gilt also immer der niedrigere der beiden Werte. Die volle 20%ige Kappungsgrenze gilt auch dann, wenn der Mieter zum Zeitpunkt der ersten Mieterhöhung noch keine drei Jahre in der Wohnung lebt. Sie wird also nicht zeitanteilig gekürzt (LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023, 14 S 95/22). In 18 Kommunen in NRW, zum Beispiel in Münster, Köln, Bonn und Düsseldorf, und bundesweit in vielen weiteren Städten mit besonders angespanntem Mietwohnungsmarkt gilt aktuell und zeitlich befristet eine von 20 % auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze. In Ostwestfalen-Lippe ist keine Kommune davon betroffen. Sollten Sie die Miete für ein Objekt außerhalb Ostwestfalens erhöhen wollen, informieren Sie sich bitte vor Ausspruch der Mieterhöhung darüber, ob dort die reduzierte Kappungsgrenze gilt. EMPFÄNGER UND FORM DER ERKLÄRUNG Ein Mieterhöhungsverlangen ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Es gilt die Regel „Von allen an alle“. Die Mieterhöhung muss daher als Absender alle im jeweiligen Mietvertrag als Vermieter bezeichneten Personen bzw. deren Rechtsnachfolger (Käufer oder Erben als neue Vermieter) benennen und an alle in dem betreffenden Mietvertrag als Mieter genannten Personen adressiert sein. Steht ein Mieter für den Bereich „Wohnungsangelegenheiten“ unter Betreuung, ist sie an den Betreuer zu richten. Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter schriftlich oder in Textform, d. h. nur mit Namenszusatz, aber ohne eigenhändige Unterschrift, zugehen. Auch eine Mieterhöhung per E-Mail oder Telefax ist daher grundsätzlich möglich (BGH, Urteil vom 10.11.2010, VIII ZR 300/09), während eine entsprechende Erklärung per SMS oder Whatsapp nicht wirksam wäre. Die Kriterien für die Einordnung in den Mietspiegel (Baujahr, Größe, Lage, Ausstattung, Modernisierungsmaßnahmen unter Angabe des genauen Umfangs des Durchführungsjahres) sollten genannt werden, außerdem die zutreffende Mietspiegelspanne und evtl. angesetzte Zuschläge oder Abschläge und die sich daraus ergebende, von Ihnen als ortsüblich angesehene Vergleichsmiete pro Quadratmeter. Diese ist mit der Wohnungsgröße zu multiplizieren. Danach errechnen Sie die Kappungsgrenze und gleichen diese mit der nun zuvor ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete ab. Der niedrigere der beiden Werte ist der Maximalwert für Ihre Mieterhöhung. Selbstverständlich steht es Ihnen frei, nur eine darunterliegende Miete zu verlangen. Auch in diesem Fall sind aber die vorbeschriebenen Angaben zu machen und diese dann zum Bespiel wie folgt zu ergänzen: „Im Hinblick auf das langjährig gute Mietverhältnis/Um Sie nicht zu sehr zu belasten, möchte ich die Miete aktuell nur auf x Euro anheben.“ Abschließend wird der Mieter gebeten, der Mieterhöhung zuzustimmen und die neue Miete nach Ablauf der Zustimmungsfrist zu zahlen, wobei beide Termine (Berechnung : siehe unten) zu benennen sind. Nach bisheriger Rechtslage muss der Mietspiegel selbst dem Mieterhöhungsschreiben nicht beigefügt werden, da der Herforder Mietspiegel allgemein zugänglich ist und z. B. bei der Stadt Herford, der Sparkasse, dem Mieterverein und in unserer Vereinsgeschäftsstelle sowie auch digital über das Internet bezogen werden kann. Es mag aber Nachfragen ersparen und zur Befriedigung beitragen, wenn Sie eine Kopie beifügen. Aus Beweisgründen empfehlen wir, die Mieterhöhung per Boten, unter Zeugen oder per Einschreiben gegen Rückschein zugehen zu lassen. FRISTEN UND VERFAHREN Ab Zugang Ihres Schreibens hat der Mieter zwei volle Kalendermonate Zeit, zu überlegen, ob er der Mieterhöhung zustimmt. © Wasan - stock.adobe.com
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