16 Oktober 2023 | InHerford VERMIETUNG Neuer Mietspiegel – Mieterhöhung möglich? Was bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu beachten ist > Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin Die in letzter Zeit erheblich gestiegenen Kosten rund um die Immobilie, insbesondere auch für Bau- und Handwerksleistungen, bringen viele Vermieter ins Grübeln, ob ihr Mietobjekt mit der aktuell gezahlten Miete noch rentabel ist. Was läge da näher, als die Miete anzuheben? Wenn das so einfach wäre….! Nach § 558 Abs. 1 BGB kommt eine Mieterhöhung zum Zweck der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete dann in Betracht, wenn die Kaltmiete zum Zeitpunkt des Zugangs der Mieterhöhung bereits seit mindestens zwölf Monaten unverändert ist. ERMITTLUNG DER AKTUELL GEZAHLTEN MIETE Ist dies der Fall, ermitteln Sie zunächst den aktuell gezahlten Kaltmietzins in Euro pro Quadratmeter (m²), indem Sie die Miete (ohne Garage, Stellplatz, Möblierungszuschläge und Betriebskosten) durch die vermietete Wohnfläche teilen. Nach höchstrichterlicher Rechtssprechung ist hierfür die tatsächliche Wohnfläche des Mietobjektes zu berücksichtigen, auch wenn im Mietvertrag irrtümlich eine größere oder kleinere Fläche genannt wurde (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE Im nächsten Schritt ist zu prüfen, ob diese Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, da das Gesetz dann eine Anhebung erlaubt. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter auf unterschiedliche Art nachweisen, nämlich wahlweise durch die Bezugnahme auf einen (einfachen oder qualifizierten) Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichsmieten (§ 558 a Abs. 2 BGB). Da Herford und auch die umliegenden Gemeinden nicht über eine entsprechende Mietdatenbank verfügen, entfällt diese Möglichkeit. Ein Sachverständigengutachten ist wegen der hohen Kosten nur in Einzelfällen sinnvoll. Auch konkrete, geeignete Vergleichsmieten sind meist, allein schon aus Datenschutzgründen, kaum zu bekommen, es sei denn der Ver- © Moritz Winde/HK © pix4U - stock.adobe.com
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