19 Oktober 2023 | InHerford VERMIETUNG Stimmt er zu, schuldet er die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats seit Zugang Ihres Erhöhungsverlangens (§ 548 b BGB). Beispiel: Ihr Mieterhöhungsverlangen geht am 14. November 2023 zu. Dann endet die Zustimmungsfrist des Mieters am 31. Januar 2024 und die erhöhte Miete ist erstmalig zum 1. Februar 2024 zu zahlen. Erklärt der Mieter seine Zustimmung zwar nicht ausdrücklich schriftlich oder mündlich, zahlt aber dann vorbehaltlos zum Erhöhungstermin und auch danach mehrmals die neue Miete, gilt auch dies als Zustimmung (BGH, Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16). ZUSTIMMUNG HEILT FEHLER Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zu, kommt dadurch eine rechtswirksame vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Erhöhung der Miete zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Begehren des Vermieters den formellen Anforderungen des Gesetzes entsprochen und dem Vermieter ein materieller Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zugestanden hat. (BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 234/18). Etwaige Fehler im Erhöhungsschreiben werden damit also geheilt. VORGEHEN BEI VERWEIGERTER ZUSTIMMUNG Stimmt der Mieter der Mieterhöhung allerdings nicht oder nur teilweise zu, haben Sie als Vermieter längstens drei Monate ab Ende der Zustimmungsfrist Zeit, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben. Lassen Sie diese gesetzliche Ausschlussfrist aber verstreichen, ist Ihre Mieterhöhung hinfällig. Im Falle der Klage prüft das Gericht, im Regelfall durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, ob Ihr Mieterhöhungsverlangen dem Gesetz entspricht und ob die von Ihnen verlangte Miete tatsächlich ortsüblich ist. Ist dies der Fall, ersetzt das Gericht mit seinem stattgebenden Urteil die Zustimmung des Mieters und die Mieterhöhung wird rückwirkend wirksam. Der Mieter muss dann nachzahlen und außerdem die Prozesskosten übernehmen. Stellt allerdings das Gericht einen niedrigeren Mietwert Ihrer Wohnung fest, tragen Sie die Prozesskosten, zu denen auch die recht hohen Gutachterkosten gehören. Teuer wird auch ein erst vor Gericht geschlossener Vergleich, da Sie auch in einem solchen Fall Teile der angefallenen Kosten tragen müssen. Wir empfehlen unseren Mitgliedern daher, bei der Einschätzung ihrer Immobilie realistisch und eher konservativ vorzugehen. KÜNDIGUNGSRECHT Der Vermieter ist nicht berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert. Ihm bleibt dann nur die rechtzeitige Erhebung der Zustimmungsklage. Mieter hingegen haben nach Zugang einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Bei Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht ein. Dieses Sonderkündigungsrecht wirkt sich in der Praxis allerdings nur dann aus, wenn zwischen den Parteien ein befristetes Mietverhältnis oder aber ein befristeter Kündigungsausschluss vereinbart wurde, da Mieter anderenfalls ohnehin jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen können. GLEICHBEHANDLUNG ALLER MIETER? Muss der Vermieter alle Mieter bei einer Mieterhöhung gleichbehandeln? Nein. Es gibt schließlich viele gute Gründe, dem einen Mieter eine Mieterhöhung zukommen zu lassen und zugleich seinen Wohnungsnachbarn zu verschonen, z. B. soziale Aspekte oder auch die Belohnung eines langjährig sehr zuverlässigen Mieters gegenüber einem nicht so zuverlässigen und pflichtbewussten. Der Vermieter ist grundsätzlich frei in seiner Entscheidung, von wem er welche Miete verlangt, sofern er dabei die bereits beschriebenen Vorgaben einhält. Kein Mieter kann eine Mieterhöhung mit dem Argument zurückweisen, sein Nachbar zahle weniger. HANDLUNGSBEDARF BEI „MINI-MIETEN“ Es gibt Fälle, in denen Sie die Miete unbedingt prüfen und ggf. erhöhen sollten. Immer dann, wenn ein Abgleich mit dem aktuellen Mietspiegel ergibt, dass Ihre Mieten deutlich unter diesem liegen, sollten Sie zumindest genauer hinschauen. Solche Niedrigmieten kommen häufig bei Vermietungen an nahe Angehörige vor, aber auch bei langjährigen Mietverhältnissen sind sie verbreitet. Liegt dabei der Mietzins unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann es passieren, dass Ihnen das Finanzamt Probleme macht. Wird dieser Wert unterschritten, unterstellt die Behörde im Regelfall das Fehlen einer Gewinnerzielungsabsicht. Dies hat zur Folge, dass Sie die für das Objekt anfallenden Kosten, z. B. für Reparaturen, Schuldzinsen etc., nicht in voller Höhe als Werbungskosten steuerlich geltend machen können. Da es hier im Einzelfall auf eine korrekte Mietfestsetzung und deren Beweisbarkeit ankommen kann, wenden Sie sich bitte mit einem solchen Problem unmittelbar an unsere Geschäftsstelle, damit wir Ihnen helfen können. VEREINBARUNGEN Geht es auch ohne die ganzen Formalitäten und Fristen? Ja! Während eines bestehenden Mietverhältnisses können sich Vermieter und Mieter jederzeit auf eine neue Miethöhe einigen (§ 557 Abs. 1 BGB). Hierbei sind Sie weder an die o.g. Formvorgaben noch an den Mietspiegel, die Kappungsgrenze oder die Ankündigungsfristen gebunden. Lediglich die Mietwuchervorschriften sind zu beachten. Wuchermieten werden allerdings in unserer Region kaum am Markt durchsetzbar sein. Haben Sie sich mit Ihrem Mieter auf die neue Miethöhe und den ersten Zahlungstermin geeinigt, sollten Sie das Ergebnis aus Beweisgründen unbedingt schriftlich fixieren und unterzeichnen. Bei Abfassung einer rechtssicheren Miethöhevereinbarung sind wir unseren Vereinsmitgliedern gern behilflich. WEITERE FRAGEN? Wenn Sie Ihre Mieten auf die Möglichkeit einer Erhöhung prüfen lassen oder die Mieterhöhung von uns (gegen Schreibgebühr) formulieren lassen möchten, vereinbaren Sie als Vereinsmitglied bitte einen Beratungstermin in unserer Geschäftsstelle. Bitte bringen Sie hierfür Ihren Mietvertrag und, sofern vorhanden, die letzte Mieterhöhung für die Wohnung mit. Daneben benötigen wir für die Beratung konkrete Angaben zur Wohnungsgröße, zur Lage und Ausstattung des Objektes und zu den durchgeführten Modernisierungen (wann, welche?) sowie zur Zusammensetzung der vom Mieter aktuell und vor drei Jahren gezahlten Bruttomiete. Wir helfen Ihnen gern bei Ihren (Haus-)Aufgaben!
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