Mai 2023 | InHerford Terrasse und Balkon: Welche Bodenbeläge den Sommer verschönern Gaspreisbremse & Co.: Was Eigentümer und Vermieter beachten müssen Aus der Region: Kirchlengern erstellt ersten Mietspiegel Magazin des Herforder Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins e. V. · Mai 2023 InHerford © grafikplusfoto - stock.adobe.com S- Finanzgruppe lt. Zeitschrift Immobilienmanager 06/2022. Nr. 1 MAKLER S Verkaufen Sie Ihre Immobilie mit der Nr. 1! immobilien@sparkasse-herford.de www.sparkasse-herford.de/zuhause 05221 140-14061 MITGLIEDERVERSAMMLUNG AM MITTWOCH, DEN 14. JUNI 2023 UM 18 UHR, IM DENKWERK HERFORD, LEOPOLDSTR. 2 – 8, 32051 HERFORD
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3 Mai 2023 | InHerford WILLKOMMEN Liebe Mitglieder, liebe Leserinnen, liebe Leser! Die letzten Monate haben Immobilieneigentümer und Vermieter vor große Herausforderungen gestellt. Die Bescheide für die neue Grundsteuer sind für viele genauso irritierend, wie die verschiedenen Entlastungspakete rund um die gestiegenen Energiepreise. Daher möchte unsere Vereinsjuristin Frau Wenzel mit zwei Fachar tikeln in dieser Ausgabe (Seite 8 und Seite 16) ein wenig Licht ins Dunkel bringen. Vereinsmitglieder mit Wohnimmobilien in Kirchlengern haben ihn seit Langem erwar tet: Kürzlich erschien der erste Mietspiegel für die kreis- angehörige Gemeinde (siehe Ar tikel auf Seite 6). In Kürze zieht auch die Gemeinde Hiddenhausen mit einem ersten eigenen Mietspiegel nach. Mietspiegel sind wichtige Orientierungs- und Argumentationshilfen für alle Investoren, Vermieter und Mieter, sodass wir uns sehr darüber freuen, dass sich hier etwas tut. Ein wiederkehrendes Thema in der Mitgliederberatung ist auch die Übertragung der Immobilie an die nächste Generation. Was sollte im Testament dazu geregelt werden? Wann macht eine Schenkung zu Lebzeiten Sinn? Was hat sich bei den Freibeträgen veränder t? Um Ihnen eine erste Orientierung zu geben, möchten wir dies im Rahmen unserer Mitgliederversammlung am 14. Juni 2023, zu der ich Sie alle herzlich einlade, aufgreifen. Die Einladung mit detaillier ter Tagesordnung finden Sie auf Seite 5 dieser Ausgabe. Ich freue mich darauf, auch Sie dor t begrüßen zu dürfen und wünsche Ihnen bis dahin einen wunderschönen Frühling. Ihr Achim Depenbrock Vorsitzender VHWG e.V. Herford Kontakt Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Herford e.V. Mar tina Wenzel · Geschäftsführerin VHWG e.V. Herford · Rennstr. 33 · 32052 Herford Tel: 0 52 21/1 57 21 · Fax: 0 52 21/1 57 53 www.vhwg-herford.de · info@vhwg-herford.de Öffnungszeiten: Montag – Freitag: 8.30 – 12.30 Uhr Montag: 14 – 18 Uhr Mittwoch: 14 – 17 Uhr Bitte vereinbaren Sie für die Rechtsberatung zuvor einen Termin. URLAUBSMITTEILUNG Unsere Geschäftsstelle bleibt am 19. Mai, 9. Juni (Brückentage nach Himmelfahrt und Fronleichnam) sowie am 2. Oktober (Montag vor dem Tag der deutschen Einheit) geschlossen. Unsere Leistungen GUTER RAT UND HILFE FÜR EIGENTÜMER UND VERMIETER Außergerichtlicher Schriftverkehr – Wir machen Ihre Ansprüche geltend Als Mitglied unseres Vereins unterstützen wir Sie gern bei der Durchsetzung Ihrer immobilienrechtlichen Ansprüche im außergerichtlichen Bereich. Sollte hierfür Schriftverkehr, z. B. mit Mietern, dem Mieterverein, dem Hausverwalter, Handwerkern, gegnerischen Anwälten oder Behörden, erforderlich sein, erledigen wir diesen gegen geringe Gebühr (Aushang der Preisliste in der Geschäftsstelle). Mitgliedern sind wir gern bei der rechtssicheren Formulierung von Abmahnungen, Kündigungen und Mieterhöhungen oder Beanstandungen gegenüber der Hausverwaltung behilflich. Auch unterstützen wir Sie bei der Erstellung Ihrer Betriebskostenabrechnung. Weitere Leistungen des Vereins n Kompetente Rechtsberatung rund um Ihr Eigentum n Rechtssichere Mietver tragsformulare n Infoblätter zu wechselnden Themen rund um Haus und Wohnung n Einsatz für die Interessen des Immobilieneigentums n Zugang zu Dienstleistungen unserer Kooperationspar tner (www.vhwg-herford.de/kooperationspar tner) VHWG Herford – Wir helfen Ihnen gern bei Ihren Haus-Aufgaben! (Martina Wenzel, Geschäftsführerin VHWG Herford) © Andrey Popov - stock.adobe.com
4 Mai 2023 | InHerford BAUEN Solaranlagen und Wärmepumpen ohne Grenzabstand möglich Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde erforderlich Nach der aktuell geltenden Bauordnung NRW muss mit Solaranlagen, die an der Nachbargrenze errichtet sind, mindestens ein halber Meter Abstand eingehalten werden. Dies gilt dann, wenn die Außenseiten der Module aus nicht brennbaren Baustoffen hergestellt sind. Ist dies nicht der Fall, muss sogar ein Abstand von 1,25 Metern zur Grenzwand beachtet werden. Für Wärmepumpen sehen die bisherigen Regelungen der Bauordnung und die hierzu ergangene Rechtsprechung die Einhaltung einer Abstandsfläche zur Grenze von mindestens 3 Metern vor. Die Regierungskoalition von CDU und Bündnis 90/die Grünen hat in ihrer Koalitionsvereinbarung festgeschrieben, dass diese Regelungen aus der Landesbauordnung auf den Prüfstand gestellt und wenn möglich im Rahmen einer Änderung der Bauordnung abgeschafft werden sollen. So soll der Ausbau von erneuerbaren Energien in NRW beschleunigt werden. Um die Energiewende in NRW bereits jetzt voranzutreiben, hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung im Dezember 2022 einen Runderlass herausgegeben, der großzügige Ausnahmen von den vorbeschriebenen Abstandsvorschriften vorsieht. Bis zum Inkrafttreten der neuen Bauordnung (voraussichtlich 2024) gilt Folgendes: PHOTOVOLTAIKANLAGEN AUF EIN- UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN PRIVILEGIERT Solaranlagen können auf Ein- und Zweifamilienhäusern (Gebäudeklassen 1 und 2) ohne Abstand zur Grenzwand auf dem Dach installiert werden. Um vom gesetzlich vorgesehenen Grenzabstand abweichen zu können, muss der Bauherr zuvor einen Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde stellen. Auf diesem Wege soll insbesondere Eigentümern von Reihenhäusern und Doppelhaushälften das Aufbringen von Photovoltaikanlagen oder Solarthermieanlagen umfassend ermöglicht werden. WÄRMEPUMPE IN GRENZNÄHE MÖGLICH Mit demselben Runderlass wird auch der Einbau von Wärmepumpen mit Außenmodul deutlich erleichtert. Bis zum Inkrafttreten der neuen Bauordnung können Grundstückseigentümer bei der Bauaufsichtsbehörde eine Ausnahmegenehmigung beantragen, die sie von der Einhaltung der Abstandsflächenvorschriften freistellt. Aber Achtung! Trotz einer solchen Ausnahmegenehmigung muss der Bauherr die zum Schutz der Nachbarn geltenden Immissionsvorschriften beachten. Bei besonders geräuschintensiven Anlagen kann daher trotz erteilter Ausnahmegenehmigung die Einhaltung eines gewissen Grenzabstandes erforderlich sein. Ob die installierte Wärmepumpe den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, hat der beauftragte Unternehmer zu prüfen. Anschließend stellt er dem Grundstückseigentümer eine Bestätigung aus. © alphaspirit - stock.adobe.com © nikomsolftwaer - stock.adobe.com
5 Mai 2023 | InHerford © kasto – stock.adobe.com MITGLIEDERVERSAMMLUNG Im Anschluss an die Regularien sprechen der Vereinsvorsitzende, Rechtsanwalt und Notar Achim Depenbrock, und der stellvertretende Vereinsvorsitzende und Steuerberater Rüdiger-Ingolf Lübke zum Thema „Übertragung von Immobilien an die nächste Generation – Testament, Schenkung, Freibeträge“. Der Vortrag ist öffentlich. Gäste sind herzlich willkommen. Ich bitte um rege Teilnahme und würde mich freuen, auch Sie zu dieser Veranstaltung begrüßen zu können. Der Vorstand Achim Depenbrock Vorsitzender Mitgliederversammlung des Vereins der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V. Herford am 14. Juni 2023 Sehr geehrte Damen und Herren, hiermit lade ich Sie gemäß § 10 der Satzung herzlich ein zur Jahreshauptversammlung (Mitgliederversammlung) am Mittwoch, den 14. Juni 2023, um 18 Uhr, im Denkwerk Herford, Leopoldstraße 2–8, 32051 Herford Tagesordnung 1) Begrüßung durch den Vorsitzenden 2a) Geschäftsbericht 2022 2b) Kassenbericht 2022 3) Bericht der Rechnungsprüfer für 2022 4) Entlastung des Vorstandes 5) Vorstellung des Haushaltsplanes 2023 6) Ergänzungswahl zum Beirat (ein Beiratsmitglied) 7) Wahl von zwei Rechnungsprüfern 8) Verschiedenes
6 Mai 2023 | InHerford REGIONALES Die Wohnraummieten in Kirchlengern sind im Vergleich zu den umliegenden Städten und Gemeinden im Kreis Herford relativ günstig. Dies ergab der im Dezember 2022 von der Gemeinde Kirchlengern herausgegebene erste Mietspiegel, der vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Herford und in der Stadt Herford erstellt und von den Mieter- und Vermieterverbänden anerkannt wurde. Kirchlengern gehörte bis dahin neben Hiddenhausen und Spenge zu den einzigen Kommunen im Kreis Herford, die noch keinen Mietspiegel hatten. Obwohl Kommunen mit bis zu 50.000 Einwohnern nicht zur Erstellung verpflichtet sind, möchte Bürgermeister Rüdiger Meier seinen Bürgern diese Serviceleistung zukünftig bieten. Der Mietspiegel ist sowohl für Mieter als auch für Vermieter und Investoren eine wichtige Orientierungshilfe. Zur Ermittlung der Mietdaten hatten alle Eigentümer von Immobilien in Kirchlengern mit dem Grundbesitzabgabenbescheid des Jahres 2022 einen Fragebogen erhalten. Die Rückläufer wurden dann vom Gutachterausschuss für Grundstückwerte nach statistischen Vorgaben ausgewertet. Hierbei wurden nur Kaltmieten berücksichtigt, die in den vergangenen sechs Jahren neu vereinbart oder verändert wurden. Die Mietspiegelwerte beziehen sich auf abgeschlossene, unmöblierte Wohnungen mit Zentral- oder Etagenheizung und eingerichtetem Bad. Wohnungen, die der Mietpreisbindung unterliegen (Sozialwohnungen), wurden ebenso wenig berücksichtigt wie als Ganzes vermietete Einfamilienhäuser. Die Mieten in Kirchlengern liegen danach zwischen 3,50 Euro und 8,00 Euro pro Quadratmeter, die Mittelwerte der einzelnen Baujahres- und Größenklassen bewegen sich zwischen 4,21 Euro und 6,99 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum benachbarten Bünde liegen die Mieten im Schnitt ca. 30 Cent pro Quadratmeter günstiger, was im Gut und günstig Wohnen in Kirchlengern Kirchlengern erstellt ersten Mietspiegel © MQ-Illustrations - stock.adobe.com Wer in Nordrhein-Westfalen ein Haus oder eine Wohnung kauft, um sie anschließend selbst zu nutzen, muss neben dem Kaufpreis und den üblichen Kaufnebenkosten auch die Grund- erwerbssteuer zahlen, die sich auf aktuell 6,5 % des Kaufpreises beläuft. NRW möchte möglichst vielen Bürgern ermöglichen, Wohneigentum zu erwerben und hat hierfür seit dem 1. Januar 2022 ein Zuschussprogramm aufgelegt. Wer in NRW eine Immobilie zur Selbstnutzung erwirbt, kann bei der NRW-Bank einen Zuschuss von 2 % des Kaufpreises, maximal aber 10.000 Euro beantragen. Erfreulicherweise ist der „Topf“ noch nicht leer, sodass dieses Zuschussprogramm auch 2023 weiterläuft. Die Zuschüsse können Sie auf der Website der NRW-Bank unter www.nrwbank.de online anfordern. ■ Zuschüsse zur Grunderwerbssteuer laufen weiter
7 Mai 2023 | InHerford REGIONALES Neue Mietspiegel 2023 Auch Herford, Rödinghausen und Hiddenhausen aktualisieren Wesentlichen an der ländlicheren Lage und der größeren Entfernung zu Bielefeld liegt, wie Sonja Boxhammer, die Vorsitzende des Gutachterausschusses, erläuterte. Der Mietspiegel sorgt für Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Zugleich kann er als Grundlage für Mieterhöhungen nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs herangezogen werden, da aus ihm die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann. Die Mietspiegeltabelle finden Sie nachfolgend abgedruckt. Der komplette Mietspiegeltext kann von unserer Homepage (www.vhwg-herford.de) heruntergeladen oder in unserer Geschäftsstelle angefordert werden. Sollten Sie Hilfe bei der Einordnung Ihres konkreten Objekts in die Mietspiegeltabelle benötigen, vereinbaren Sie als Mitglied unseres Vereins gerne einen persönlichen Beratungstermin in der Geschäftsstelle. Wir helfen Ihnen gern bei Ihren Hausaufgaben! Die Stadt Herford und die Gemeinde Rödinghausen planen eine Aktualisierung ihrer Mietspiegel. Hierfür liefen die Befragungen der Eigentümer im Frühjahr 2023. Wir danken unseren Vereinsmitgliedern für die rege Beteiligung. Die Auswertung der Daten erfolgt in den nächsten Monaten. Mit dem Erscheinen der Mietspiegel ist im Spätsommer/Herbst zu rechnen. Nach der Gemeinde Kirchlengern wird im Jahr 2023 auch die Gemeinde Hiddenhausen einen ersten eigenen Mietspiegel erstellen. Die Befragung startete im März 2023 und war bei Redaktionsschluss dieser Zeitschriftenausgabe noch nicht abgeschlossen. Vermietende Eigentümer wurden von der Kommune angeschrieben und gebeten, ihre Mietdaten zur Verfügung zu stellen. Dies war und ist entweder digital oder in Papierform möglich. Sofern Sie noch Mietdaten beizusteuern haben, wenden Sie sich bitte unverzüglich an die Gemeinde Hiddenhausen. Schließlich ist der Mietspiegel eine wichtige Orientierung für Eigentümer, potenzielle Investoren, Vermieter und Mieter. Auch mit dem Erscheinen dieses Mietspiegels ist für den Spätsommer/Herbst 2023 zu rechnen. Die neu erstellten Mietspiegel werden wir über unsere Homepage unmittelbar nach Veröffentlichung zur Verfügung stellen und die Mietspiegeltabellen, so sie denn rechtzeitig bis zum Redaktionsschluss vorliegen, in unserer Vereinszeitschrift abdrucken. Wir halten Sie auf dem Laufenden. © fizkes - stock.adobe.com
8 Mai 2023 | InHerford GRUNDSTEUER Neue Grundsteuerbescheide – wann ein Einspruch sinnvoll ist Nach der Grundsteuererklärung ist vor dem Grundsteuerwer tbescheid > Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin Wer seine Grundsteuererklärung abgegeben hat, bekommt meist innerhalb weniger Wochen zwei Bescheide vom Finanzamt: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Da der Inhalt dieser Bescheide für Laien relativ unverständlich ist und es vor Fachbegriffen und Zahlen nur so wimmelt, ist die Versuchung groß, die Papiere einfach nur abzuheften. Dies könnte aber ein Fehler sein! WENN EINSPRUCH, DANN JETZT! Der jetzt errechnete Grundsteuerwert ersetzt zukünftig den bislang für Ihr Grundstück festgesetzten Einheitswert. Beim Grundsteuerwertbescheid handelt sich um einen sog. Grundlagenbescheid, der die Berechnungsbasis für die Ihnen ab 2025 jährlich von der Gemeinde in Rechnung gestellte Grundsteuer darstellt. Ist die Bewertung Ihres Grundstücks durch das Finanzamt fehlerhaft oder glauben Sie, dass die Berechnung nicht rechtmäßig ist, müssen Sie schon gegen diesen ersten Bescheid, also gegen den Grundsteuerwertbescheid, rechtzeitig Einspruch einlegen. Anderenfalls haben Sie später kaum noch eine Chance, an der Bewertung Ihres Grundstücks für die Grundsteuer etwas zu ändern. EINSPRUCHSFRIST: 1 MONAT Wer mit den Festsetzungen in seinem Grundsteuerwertbescheid und seinem Grundsteuermessbescheid nicht einverstanden ist, muss innerhalb eines Monats gegen beide Bescheide beim zuständigen Finanzamt Einspruch einlegen. Die Monatsfrist beginnt aufgrund einer Zustellungsfiktion drei Tage nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum. Endet die Monatsfrist auf einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich das Fristende auf den nächsten Wochentag. Der Einspruch kann schriftlich erfolgen. Haben Sie Ihre Grundsteuererklärung über das Elster Portal eingegeben, können Sie den Einspruch dort auch elektronisch einlegen. Alternativ können Sie beim zuständigen Finanzamt persönlich vorstellig werden und dort Ihren Einspruch gegen die Bescheide als Niederschrift aufnehmen lassen und unterschreiben. Das Einspruchsverfahren ist für Sie kostenlos. Der Einspruch ist zu begründen. Falls Sie für die Überprüfung Ihrer Bescheide und die Entscheidung, ob Sie das Einspruchsverfahren tatsächlich durchführen möchten, noch Zeit benötigen, ist es aber auch möglich, zunächst einmal fristwahrend den Einspruch einzulegen und mitzuteilen, dass Sie eine detaillierte Begründung mit separater Post nachreichen werden. Verstreicht die Frist, ohne dass Sie Einspruch eingelegt haben, werden die Bescheide bestandskräftig und können nicht mehr angegangen werden. © Moritz Winde/HK © fizkes - stock.adobe.com
9 Mai 2023 | InHerford BEI ZURÜCKWEISUNG: KLAGE Bei Zurückweisung Ihres Einspruchs bleibt Ihnen nur die Klage vor dem Finanzgericht. Diese ist innerhalb eines Monats nach Erhalt der zurückweisenden Entscheidung zu erheben und mit Gerichts- und Rechtsanwaltskosten verbunden. WANN IST EIN EINSPRUCH SINNVOLL? In den letzten Wochen und Monaten wird Grundstückseigentümern in zahlreichen Medienveröffentlichungen empfohlen, gegen ihren Grundsteuerwertbescheid auf jeden Fall Einspruch einzulegen, da die neue Bewertungsgrundlage verfassungswidrig sei und zu einer deutlich erhöhten Kostenbelastung führe. Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland plant in Zusammenarbeit mit dem Steuerzahlerbund Musterverfahren gegen das Bundes-Grundsteuermodell, das auch in Nordrhein-Westfalen gilt. Bei Redaktionsschluss dieser Zeitschriftenausgabe waren die Musterverfahren allerdings noch nicht so weit gediehen, dass ein gerichtliches Aktenzeichen vorgelegen hätte, auf das man sich in seinem Einspruch gegen den eigenen Grundsteuerwertbescheid berufen könnte, um auf diesem Wege ein Ruhen des eigenen Verfahrens zu beantragen. Bitte verfolgen Sie hierzu selbst die Tagespresse oder erkundigen sich bei uns, ob ein solches Aktenzeichen inzwischen vorliegt, falls Sie die Erhebung eines Einspruchs beabsichtigen. Leider wird es voraussichtlich Jahre dauern, bis der Bundesfinanzhof und dann wohl als letzte Instanz das Bundesverfassungsgericht, über die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuervorschriften entscheidet. Das Ergebnis ist aktuell überhaupt nicht absehbar. Erfolgreiche Klagen gegen die Ermittlung der Grundsteuerwerte führen nicht automatisch zu einer geringeren Grundsteuer für jeden. Die Grundsteuerwerte sind schließlich nur der Verteilungsmaßstab für die Grundsteuer. Werden nach gerichtlicher Entscheidung einzelne Bewertungsaspekte oder das ganze Bewertungsmodell gekippt, verschiebt sich dieser Verteilungsmaßstab nur. Auch bei einer daraus folgenden neuen Verteilung wird es Gewinner und Verlierer auf Eigentümerseite geben und es steht vorher nicht fest, zu welcher Seite Sie gehören würden. Außerdem gehen Experten davon aus, dass auch bei Feststellung der Verfassungswidrigkeit keine rückwirkende Änderung aller angefochtenen Bescheide zu erwarten ist. Man rechnet vielmehr damit, dass das Bundesverfassungsgericht, wie schon bei früheren Entscheidungen zur Vermögens- und zur Erbschaftssteuer, eine Weitergeltung der aktuellen Bewertungsvorgaben aussprechen und dem Gesetzgeber eine Frist zur verfassungskonformen Neuregelung setzen wird. BESCHEIDE GRÜNDLICH PRÜFEN Bevor Sie sich für oder gegen die Erhebung eines Einspruchs entscheiden, empfehlen wir Ihnen, die Ihnen zugegangenen Bescheide zunächst – erforderlichenfalls mithilfe Ihres Steuerberaters – unter Berücksichtigung folgender Aspekte zu überprüfen: SCHRITT 1: FEHLERHAFTE DATEN? Sind alle wesentlichen Daten von Ihnen selbst in der Grundsteuererklärung zutreffend gemacht und anschließend auch genau so und ohne Zahlendreher in den Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt übernommen worden? Leider haben die vergangenen Monate gezeigt, dass vielen Eigentümern aufgrund der Kompliziertheit des Verfahrens schwerwiegende Fehler beim Ausfüllen der Grundsteuererklärung unterlaufen sind, die dann zu deutlich höheren Grundsteuerwerten führten. Die häufigsten Falschangaben werden erfahrungsgemäß in folgenden Bereichen gemacht: Baujahr: Hier ist das ursprüngliche Baujahr zu berücksichtigen. Ein nachträglicher Anbau oder eine Aufstockung ändern daran nichts. GRUNDSTEUER Ihr Spezialist für Leckageortung und Wasserschadenanalyse Thermodetect GmbH · Bünder Landweg 56 · 32120 Hiddenhausen · Tel. 05221 9624-20 · Mail: info@thermodetect.de · www.thermodetect.de Über 40 Jahre Erfahrung Unser Einzugsgebiet: im Umkreis von bis zu 80 km Brillenliebhaber gesucht! Werden Sie Teil unseres Optik-Renken-Teams als in Vollzeit oder Teilzeit zu sofort Neuer Markt 4 32052 Herford Tel.: 05221/144482 info@optik-renken-herford.de www.optik-renken-herford.de Ansprechpartnerin: Anja Renken Augenoptiker - Geselle (m/w/d)
10 Mai 2023 | InHerford GRUNDSTEUER Wohnfläche: Zubehörräume, wie z.B. Keller, Waschküchen, Heizungsräume und nicht ausgebaute Spitzböden, werden bei Wohngebäuden nicht zur Wohnfläche gerechnet. Terrassen und Balkone zählen nur mit einem Viertel ihrer Fläche. Bei Räumen mit Dachschrägen gilt Folgendes: Flächen mit weniger als einem Meter lichter Höhe zählen gar nicht, solche mit einem bis zwei Meter lichter Höhe zählen zu 50 % als Wohnfläche. Erst ab zwei Meter lichter Höhe wird voll gerechnet. Nachmessen kann sich lohnen! Kernsanierung: Viele unserer Mitglieder haben in ihrer Erklärung eine „Kernsanierung“ als vorliegend angegeben. Dies führt dazu, dass sich die Restnutzungsdauer des Gebäudes und damit auch der Grundsteuerwert ganz erheblich erhöht. In der Praxis liegt allerdings eine Kernsanierung so gut wie nie vor. Hierzu müssen nämlich folgende Sanierungsmaßnahmen allesamt und komplett durchgeführt worden sein: vollständige Erneuerung der Fassade, der Dacheindeckung, der Bäder, der Innenwände, der Fußböden, der Fenster, der Außen- und Innentüren sowie der Heizungs- und Sanitäranlagen samt Abwassersysteme und Leitungen. Grundstücksfläche und Miteigentumsanteile: Hier dürfen nur die Flächenanteile aufgeführt werden, die sich auch in Ihrem Eigentum befinden. Bei Eigentumswohnungen darf dort nur die anteilige Grundstücksfläche stehen. Auch im Falle von gemeinsam genutzten Privatwegen und Garagenhöfen darf hier nur die Summe Ihres Hausgrundstücks sowie der anteiligen Fläche an dem Privatweg oder an dem Garagenhof genannt sein. Garagen/Stellplätze: Bei Wohngrundstücken zählen nur Garagen und Tiefgaragenplätze, nicht aber Carports oder Außenstellplätze. Sollte sich in einem oder mehreren der vorgenannten Punkte ein Fehler eingeschlichen haben, der sich im Grundsteuerwertbescheid zeigt, sollten Sie diesen Fehler unbedingt korrigieren. Haben Sie selbst den Fehler in Ihrer Erklärung gemacht, ist eine neue, korrigierte Erklärung abzugeben. Zusätzlich sollten Sie vorsorglich Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid einlegen und auf die eigene Falschangabe sowie die Abgabe der korrigierten Erklärung hinweisen. Waren Ihre Angaben in der Erklärung korrekt und es haben sich bei der Übernahme durch das Finanzamt Fehler eingeschlichen, legen Sie bitte Einspruch unter Angabe der konkreten falschen Werte bei gleichzeitiger Mitteilung der korrekten Werte ein. SCHRITT 2: RECHENFEHLER DES FINANZAMTS? Wenn Sie prüfen wollen, ob das Finanzamt die im Bewertungsgesetz vorgegebenen einzelnen Rechenschritte korrekt gemacht hat, können Sie die Eckdaten Ihres Grundstücks auf folgender Internetseite eingeben: www.grundsteuer.de/ rechner. Bei einer Abweichung des dort ermittelten Grundsteuerwertes von Ihrem Grundsteuerwertbescheid könnte ein Rechenfehler vorliegen und Sie sollten Einspruch einlegen. SCHRITT 3: FEHLER IM GRUNDSTEUERMESSBESCHEID Überprüfen Sie Ihren Grundsteuermessbescheid daraufhin, ob hier der korrekte Grundsteuerwert aus dem Grundsteuerwertbescheid übernommen wurde, ob die korrekte Steuermesszahl (bei Wohnraum: 0,031 %) berücksichtigt und ob bei sozial gefördertem Wohnraum bzw. bei Vorliegen eines Baudenkmals die hierfür vorgesehene reduzierte Steuermess- zahl zur Anwendung gekommen ist. Anderenfalls sollte der Steuermessbescheid mit der entsprechenden Begründung angefochten werden. SCHRITT 4: VERGLEICH DER MESSBETRÄGE Leider lassen die Zahlen in Ihren Grundsteuerbescheiden noch nicht darauf schließen, ob Sie ab 2025 mehr oder weniger Grundsteuer zahlen müssen, da dies von den noch festzulegenden Hebesätzen in der jeweiligen Kommune abhängig sein wird. Ob Sie aber eher zu den Gewinnern oder den Verlierern der Reform gehören, können Sie herausfinden, wenn Sie Ihren neuen Steuermessbetrag, zu finden im Grundsteuermessbescheid, mit dem alten Steuermessbetrag aus Ihrem jährlichen Grundsteuerbescheid vergleichen. Ist Ihr neuer Messbetrag niedriger als der alte, hat sich Ihre Situation tendenziell verbessert. Liegt der neue Grund- steuermessbetrag aber deutlich höher, ist z. B. verdoppelt oder verdreifacht, können Sie mit großer Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass es teurer für Sie werden wird, selbst wenn die Kommune sich noch für eine Absenkung des Hebesatzes entscheiden sollte. In diesem Fall sollten Sie über einen Einspruch nachdenken, selbst wenn Sie keine konkreten Fehler in Ihrem Bescheid gefunden haben. SCHRITT 5: RECHTSWIDRIGE BEWERTUNGSMASSSTÄBE? Ob außer in den o. g. Fällen ein Einspruch und erforderlichenfalls eine spätere Klage sinnvoll und aussichtsreich sind, ist nur schwer zu beurteilen. Dies hängt davon ab, ob und inwieweit die einzelnen Parameter des Bewertungsgesetzes tatsächlich rechtswidrig sind. Hier gibt es zum einen die allgemeinen Einwände gegen den Ansatz fiktiver und stark pauschalierter Mietwerte, die mit den tatsächlich gezahlten oder am jeweiligen Mietmarkt erzielbaren Werten nicht übereinstimmen. Zum anderen wird beanstandet, dass für die Bewertung die jeweils von den lokalen Gutachterausschüssen festgelegten Bodenrichtwerte herangezogen werden, obwohl es bislang kein festgelegtes Verfahren zur Bestimmung dieser Bodenrichtwerte gibt. Die Gutachterausschüsse legen sie aufgrund der Verkaufsvorgänge in einem © fizkes - stock.adobe.com © xxxxxxxxx - stock.adobe.com
11 Mai 2023 | InHerford GRUNDSTEUER bestimmten Zeitraum nach eigenem Ermessen fest. Abhängig von der Anzahl der Verkaufsfälle in einem bestimmten Gebiet im Beurteilungszeitraum und der Sach- und Fachkompetenz des zuständigen Gutachterausschusses kommt es zu realitätsgerechteren oder realitätsferneren Bodenrichtwerten. Die dem Bundes-Grundsteuermodell zugrunde liegenden Bewertungsvorgaben lassen aber weder in Bezug auf den fiktiven Mietwert noch in Bezug auf den festgelegten Bodenrichtwert einen konkreten Gegenbeweis durch den Steuerpflichtigen zu. Dies ist aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung schlichtweg nicht vorgesehen. Neben diesen pauschalen Einwänden sehen viele Fachjuristen in folgenden konkreten Konstellationen bessere Chancen für einen Einspruch bzw. eine spätere Klage: Wohnungen mit einer Wohnfläche von weniger als 60 m²: Für diese sind die im Bewertungsgesetz und den dazugehörigen Anlagen festgelegten standardisierten Mieten unverhältnismäßig hoch und häufig nicht marktentsprechend. Grundstücke mit einer Größe von deutlich mehr als 2.000 m²: Bei Grundstücken mit einer Größe von mehr als 500 m² wird durch einen gestaffelten Abschlag vom vollen Bodenrichtwert berücksichtigt, dass nicht das gesamte Grundstück bebaubar ist. Diese Staffelung endet aber bei 2.000 m², sodass übergroße Grundstücke oft zu hoch bewertet sein dürften. Grundstücke mit Belastungen: Ebenfalls nicht berücksichtigt wird bei der Bewertung, wenn auf dem Grundstück öffentliche Dienstbarkeiten, wie z. B. Durchleitungsrechte, ruhen. Dies müsste eigentlich zu einer geringeren Bewertung führen, die gesetzlich z. Zt. aber nicht vorgesehen ist. FAZIT: Sie sollten rechtzeitig Einspruch einlegen und bei dessen Zurückweisung auch Klage erheben, wenn Sie in Ihrem Grundsteuerwertbescheid oder in Ihrem Grundsteuermessbescheid offensichtliche Fehler, wie z. B. falsche Daten oder Rechenfehler, finden. Hierneben ist ein Einspruch sinnvoll bei Wohnungen mit weniger als 60 m², Grundstücken von über 2.000 m² Größe und Grundstücken, die im Grundbuch mit öffentlichen Dienstbarkeiten belastet sind, da in diesen konkreten Fällen das Vorliegen einer Überbewertung durchaus naheliegend ist. In allen anderen Fällen sollten Sie durch einen Vergleich Ihres alten Grundsteuermessbetrages mit Ihrem neuen Grundsteuermessbetrag versuchen abzuschätzen, ob Sie eher zu den Gewinnern oder den Verlierern der jetzigen Bewertungsvorschriften gehören werden. Hat sich Ihr Grundsteuermessbetrag signifikant erhöht oder sogar vervielfacht, sollten Sie Einspruch einlegen und sich auf die Verfassungswidrigkeit der jetzigen Regelungen berufen. Zugleich beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens. Da noch keine Gerichtsentscheidungen vorliegen, sollte in diesen Fällen dann versucht werden, Zeit zu gewinnen. Legen Sie daher zunächst fristwahrend Einspruch ein und kündigen Sie eine spätere Begründung an. Ein entsprechendes Musterschreiben können Sie in der Geschäftsstelle erhalten. Werden Sie zur Begründung aufgefordert, müssen Sie diese nachholen und können sich hierzu auf die pauschalisierten Bodenrichtwerte und fiktiven, standardisierten Mieten beziehen, wobei Sie auch erläutern sollten, inwieweit sich dies bei der Bewertung Ihres Grundstücks konkret ausgewirkt hat. Potenzielle Gewinner der jetzigen Bewertungsvorgaben sollten hingegen von einem Einspruch absehen, da eine neue Bewertung auch zu ihrem Nachteil ausgehen könnte. Hinweis: Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir zu dieser Thematik nur allgemeine Informationen geben können. Die konkreten Grundsteuerwert- und Messbescheide unserer Mitglieder können wir hingegen nicht prüfen und auch das Einspruchsverfahren nicht für sie führen, da dies nicht zu unserem satzungsgemäßen Aufgabenbereich als Haus- und Grundeigentümerverein gehört. Unterstützung bieten bei Bedarf Steuerberater und Fachanwälte für Steuerrecht. 24 h Notruf Unser guter Ruf Seit über 30 Jahren im Dienst der Kunden. www.heitbreder-rohrreinigung.de Herford 0 52 21 - 1 51 22 Löhne 0 57 31 - 74 78 88 Bielefeld 05 21 - 20 10 88 Herford 0 52 21 - 151 22 Löhne 0 57 31 - 74 78 88 Dingerdisser Straße 38 · 33699 Bielefeld Tel.: 0521 - 20 10 88 · Fax: 0521 - 20 81 243 Löhner Str. 108 · 32584 Löhne · 05731 8420560 Fürstenaustr. 7 · 32052 Herford · 05221 9933031 MECH. EINBRUCHSCHUTZ | SCHLÜSSELDIENST | SCHLIESSANLAGEN | VIDEOANLAGEN | TRESORE | TRESORTECHNIK HAUSTÜREN | GARAGENTORE plaggemeier-tms.de
12 Mai 2023 | InHerford WOHNEN Optik, Beständigkeit, Pflege – was Terrassen- und Balkonböden auszeichnet Bodenbeläge für draußen im Kurzpor trät Eine Terrasse oder ein Balkon verlängert den Wohnraum ins Freie und steigert besonders in der warmen Jahreszeit die Lebensqualität. Der richtige Bodenbelag spielt dabei eine wichtige Rolle. Er sollte sowohl optisch als auch funktional überzeugen. Auch die Langlebigkeit, der Pflegeaufwand und der Preis spielen für viele Hauseigentümer eine wichtige Rolle. Fünf Klassiker im Kurzporträt. HOLZDIELEN: NATÜRLICHKEIT FÜRS FREILUFTWOHNZIMMER Holzdielen sind eine beliebte Wahl für Terrassen und Balkone. Sie verleihen dem Freiluftwohnzimmer eine warme und natürliche Atmosphäre. Sie sind in verschiedenen Holzarten erhältlich und können auch in verschiedenen Farben gebeizt werden. Holzdielen sind jedoch anfällig für Verwitterung und müssen regelmäßig geölt oder lackiert werden, um ihre ursprüngliche Farbe und Glätte zu erhalten. Im Vergleich zu anderen Bodenbelägen sind sie teurer und erfordern auch einen höheren Wartungsaufwand. TERRASSENFLIESEN: ROBUST UND VIELSEITIG Terrassenfliesen sind eine weitere beliebte Wahl für Terrassen und Balkone. Sie sind in verschiedenen Größen, Formen und Farben erhältlich und können aus verschiedenen Materialien wie Keramik, Porzellan oder Beton hergestellt werden. Terrassenfliesen sind robust und langlebig und er- © Halfpoint - stock.adobe.com © ronstik - stock.adobe.com
13 Mai 2023 | InHerford WOHNEN fordern im Allgemeinen wenig Wartung. Einige Arten von Terrassenfliesen können jedoch rutschig werden, insbesondere wenn sie nass sind. NATURSTEINPLATTEN: EDEL, ABER KOSTSPIELIG Natursteinplatten sind eine besonders stilvolle und langlebige Wahl für Terrassen und Balkone. Sie sind in verschiedenen Arten von Stein wie Granit, Sandstein und Quarz erhältlich. Natursteinplatten sind robust und langlebig und erfordern im Allgemeinen wenig Wartung. Sie sind jedoch in der Regel teurer als andere Bodenbeläge. BETON: MEHR GESTALTUNGSSPIELRAUM ALS GEDACHT Beton als Belag für Terrassen oder Balkone? Was im ersten Augenblick furchtbar eintönig klingt, ist tatsächlich enorm vielseitig und farbenfroh – eine große Auswahl an Farben und Texturen macht’s möglich. Zudem ist Beton eine langlebige und kostengünstige Wahl für Terrassen und Balkone. Der Werkstoff erfordert zudem wenig Wartung und ist auch resistent gegen Feuchtigkeit und Schädlingsbefall. Er kann jedoch rutschig sein, insbesondere wenn er nass ist, und kann auch dazu neigen, Risse zu bilden. WPC-FLIESEN: DAS BESTE AUS ZWEI WELTEN WPC-Fliesen bestehen aus einer Kombination von Holz- und Kunststoffmaterialien und bieten eine attraktive Holzoptik sowie eine hohe Witterungsbeständigkeit und Langlebigkeit. WPC-Fliesen sind einfach zu installieren und erfordern im Allgemeinen wenig Wartung. Sie sind jedoch, je nach Qualität, anfällig für Kratzer und können bei hohen Temperaturen heiß werden. Zudem müssen Terrassen- und Balkonbesitzer für WPC-Fliesen meist etwas tiefer in die Tasche greifen als für andere Bodenbeläge. © tong2530 - stock.adobe.com © xxxxxxxxx - stock.adobe.com Vermittlung undVerkauf von Immobilien • Miet- undWohneigentumsverwaltung www.heinemann-baessler.de Hämelinger Straße 10 32052 Herford Telefon 05221 - 1019-0 Telefax 05221 - 1019-19 Wir planen, gestalten und pflegen Ihren grünen Wohnraum. HOLSTE GARTEN Friedrich-Ebert-Straße 42 32120 Hiddenhausen Tel.: 0 52 21 / 64 05 85 Mobil: 01 62 / 913 08 36 E-Mail: info@holste-garten.de www.holste-garten.de © norinori303 - stock.adobe.com
14 Mai 2023 | InHerford WOHNEN Ihr Fachmann für moderne Sanitär- und Heizungstechnik in der Region Nur das Beste für Wasser und Wärme 05221 9630-0• www.besch-gmbh.de • Trinkwasserhygiene • Rohrbruch-Service • Heizungs- und Sanitär-Kundendienst • Bad- und Heizungsausstellung • Heizungs- und Energiespartechnik • Wartung und Instandhaltung • Bad- und Heizungserneuerung • erstklassige Qualität • kompetenter Service und Beratung Foto: © by-studio - stock.adobe.com Mit dem Frühling beginnt die Outdoorsaison – höchste Zeit, um sich der Reinigung und Pflege von Balkon- und Terrassenböden zu widmen. Dies erhält nicht nur die attraktive Optik des Bodens, sondern auch seine Langlebigkeit und Witterungsbeständigkeit. SCHMUTZ UND FLECKEN ENTFERNEN Zunächst sollte man lose Schmutzpartikel und Blätter mit einem Besen oder Staubsauger entfernen. Anschließend rückt man hartnäckigen Flecken oder Verschmutzungen mit einem milden Reinigungsmittel und einem weichen Schwamm oder einer Bürste zu Leibe. Achtung: Keine scharfen Reinigungsmittel oder Scheuermittel verwenden! Sie können den Boden beschädigen oder seine Oberfläche angreifen. Wer einen Hochdruckreiniger benutzen möchte, sollte den Wasserdruck reduzieren und einen speziellen Flächenaufsatz wählen. HOLZBÖDEN ÖLEN Bei Holzböden sollteman darauf achten, dass sie regelmäßig geölt werden, um ihre ursprüngliche Farbe und Glätte zu erhalten. Hinzu kommt, dass die Pflegeprodukte vor Schimmel, Insektenbefall und Fäulnis schützen. Vorsicht: Zwischen Feuchtreinigung und Pflegeprogramm muss das Holz unbedingt ein paar Tage komplett durchtrocknen. Ein Blick in die Wettervorhersage kann hilfreich sein. FLIESEN REGELMÄSSIG VERSIEGELN Fliesen aus Beton, Natur- oder Pflasterstein sollten regelmäßig versiegelt werden, um ihre Widerstandsfähigkeit gegen Witterungseinflüsse, aber auch gegen Rotweinflecken oder Fettspritzer zu erhöhen. Tipp: Kleinen Kratzern auf versiegelten Terrassen- oder Balkonfliesen beugt man am besten mit Filzstücken unter Stuhl- und Tischbeinen vor. Balkon- und Terrassenbeläge richtig pflegen © jd-photodesign - stock.adobe.com
15 Mai 2023 | InHerford VORSORGE KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bür zeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK Johannisst . 45 32052 Herford · Telefon 05 21/92400-0· Fax 05 21/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbri k.de· Bür zeiten: M – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANS RECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin St f nie Büsch r RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05 21/92400- · Fax 05 21/924 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: M . – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 1 IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim D penbrock RA und Notar B rnd Niebuhr RA Kersten Heyb ock RAin St fanie Büscher RA Manfred Ut sch RA Sven Hoische KATE BRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05 21/92400- · Fax 05221 kanzl i@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: M – Do. 8 13 hr sowie 14 – 18 Uhr; Fr IHRE NSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depen rock RA und Notar B nd Niebuhr Kersten Heybrock RAin St fani Büscher RA Manfred Ute S Ho Ohne Trauschein steht oft Ärger ins Haus Unverheiratete sollten Erbfall für gemeinsame Immobilien regeln Viele Paare, jüngere wie ältere, leben heute ohne Trauschein zusammen und kaufen Wohneigentum. Was passiert aber, wenn ein Partner stirbt? Ganz gleich, ob beide Eigentümer der Wohnung waren oder nur der verstorbene Partner, falls kein Testament vorliegt, steht Ärger ins Haus, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Dann gilt nämlich die gesetzliche Erbfolge, und die bevorzugt zunächst die gemeinsamen Kinder. Leben keine gemeinsamen Nachkommen, geht das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Verstorbenen. Das trifft auch zu, wenn die Wohnung gemeinsam gekauft wurde, dann fällt in jedem Fall der Anteil des Erblassers an dessen Angehörige. Der Überlebende muss sie in beiden Fällen regelmäßig auszahlen, sofern er sich das leisten kann. NACHTEILE FÜR UNVERHEIRATETE Unverheiratete Partner haben kein gesetzliches Erbrecht. Sie können vorbauen, indem sie ein Testament oder einen Erbvertrag machen, sich darin gegenseitig als Erben einsetzen, und so das Vermögen und damit auch den eigenen Anteil an der Immobilie dem Partner beim Ableben übertragen. Aber auch in diesem Fall genießen sie nicht die gleichen Rechte wie Verheiratete: Sie haben bei der Erbschaftssteuer im Gegensatz zu Ehepartnern nur den geringen Freibetrag von 20.000 Euro. Auf das restliche Erbe erhebt das Finanzamt Erbschaftssteuer. Bei einer Immobilie sind das immerhin noch 30 Prozent vom Verkehrswert. Hinzu kommt noch: Selbst wenn das Erbe testamentarisch geregelt ist, können Angehörige des Verstorbenen in der Regel auf ihren Pflichtteil pochen; der beträgt in der Regel die Hälfte vom gesetzlichen Erbteil. Es ist also gut, wenn neben der Wohnung auch noch ausreichend Geld vorhanden ist, um eventuelle Erben aus- und Steuern bezahlen zu können. RISIKOLEBENSVERSICHERUNG KANN SICH LOHNEN Eine weitere Möglichkeit, dem überlebenden Partner die Wohnung zu erhalten, ist die Einräumung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs für den überlebenden Partner. Allerdings kommt der Überlebende damit nicht um eventuelle Schenkungs- oder Erbschaftssteuern herum. Hilfreich können auch Risikolebensversicherungen sein: Dabei schließt Partner eins einen Versicherungsvertrag auf den Tod von Partner zwei ab. Der Vertrag wird fällig, wenn Partner zwei stirbt. Partner eins bekommt dann das Geld und kann damit die Erben auszahlen und die Erbschaftssteuer begleichen. Wichtig dabei ist allerdings ein Punkt: Partner eins muss die Risikolebensversicherung unbedingt selbst abschließen und selbst bezahlen. Und natürlich sollte die Versicherungssumme hoch genug sein, um eventuelle Pflichtteile und die Erbschaftssteuer auch abzudecken, empfiehlt der VPB. VERKEHRSWERT ENTSCHEIDEND FÜR STEUERN UND PFLICHTTEILE Wenn es um Steuern und Pflichtteile geht, spielt der Wert der Immobilie die entscheidende Rolle. Ausschlaggebend ist der Verkehrswert. Er wird mithilfe eines sogenannten Verkehrswertgutachtens ermittelt. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern wird dafür meistens das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Auf der Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also einer Sammlung der vor Ort tatsächlich realisierten Kaufpreise, wird anhand vergleichbarer Objekte der Immobilienwert ermittelt. Sind nicht genügend vergleichbare Objekte gelistet, wird auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Die verschiedenen Gutachten müssen jeweils bestimmte Kriterien erfüllen und können auch nur von besonders qualifizierten Gutachtern erstellt werden. © VPB © LIGHTFIELD STUDIOS - stock.adobe.com
16 Mai 2023 | InHerford GARTEN Entlastungsbetrag, Gaspreisbremse, Härtefallhilfen und CO2-Kosten-Verteilung Wer blickt da noch durch? > Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin Im Laufe der letzten Monate sind aufgrund der Verwerfungen am Energiemarkt derartig viele Regelungen beschlossen und zum Teil auch schon umgesetzt worden, dass es Grundstückseigentümern und Vermietern zu Recht schwerfällt, den Überblick zu behalten. Welche Regelung wird wann relevant? Was gibt es für Eigentümer und Vermieter zu veranlassen? ENTLASTUNGSBETRAG – SOFORTHILFE Um die Folgen hoher Energiepreise möglichst schnell und direkt zu dämpfen, hat der Bund in Anwendung des Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetzes (EWSG) allen Gas- und Fernwärmekunden einen Entlastungsbetrag als Soforthilfe gewährt. Die Höhe der Entlastung betrug 1/12 des im September 2022 vom Versorger angenommenen Jahresverbrauchs multipliziert mit dem am 01.12.2022 vereinbarten Arbeitspreis zzgl. der übrigen anteilig für den Dezember angefallenen Preiselemente. Da nach Verabschiedung des Gesetzes nur wenig Zeit blieb, die Verbraucher aber schnell entlastet werden sollten, wurde festgelegt, dass alle Gaslieferanten als vorläufige Entlastung den Monatsabschlag für Dezember 2022 nicht bei ihren Kunden abbuchen bzw. diesen den Kunden gegenüber nicht erheben sollten. Diese Maßnahme wird daher auch als „Dezember-Soforthilfe“ bezeichnet. Die Höhe des tatsächlichen Entlastungsbetrages, das heißt desjenigen Energiekostenanteils, der vom Staat übernommen und dem Energiekunden deshalb erlassen wurde, wurde im Rahmen der Jahresrechnung für 2022 ermittelt und dort als „endgültiger Entlastungsbetrag“ bezeichnet. Vermieter müssen die in der Jahresenergierechnung ausgewiesenen endgültigen Entlastungsbeträge im Rahmen ihrer jährlichen Heizkostenabrechnung in voller Höhe berücksichtigen. Sie sind dort gesondert auszuweisen und mindern so die vom Mieter zu zahlenden Heizkostenanteile. Falls Sie als Vermieter die Heizkostenabrechnung 2022 für Ihre Gaszentralheizung bereits erstellt und hierbei die Berücksichtigung des Soforthilfe-Entlastungsbetrages vergessen haben, holen Sie die Heizkostenabrechnung bitte in korrigierter Form nach. Hierbei ist Ihnen Ihr Heizkostenabrechnungsunternehmen behilflich. Schließlich sollten die Hilfszahlungen des Bundes nicht den Betreiber der Heizungsanlage, sondern die jeweiligen Endverbraucher entlasten. GASPREISBREMSE/GASPREISDECKEL Um die Verbraucher nicht nur kurzfristig, sondern im gesamten Jahr 2023 vor unzumutbar hohen Erdgas- und Wärmepreisen zu schützen, wurden gesetzliche Preisbremsen beschlossen. Sie greifen dann und gewähren einen Entlastungsbetrag, wenn der Bruttoarbeitspreis im jeweiligen Erdgasversorgungsvertrag des Kunden den Referenzpreis von 12 ct pro kWh übersteigt. Bei der Lieferung von Wärme greift die Preisbremse ab einem Preis von mehr als 9,5 ct pro kWh. Ist der von Ihrem Versorger verlangte Preis niedriger, profitieren Sie und Ihre Mieter von der Entlastung aus der Gas- und Wärmepreisbremse nicht, da nur diejenigen unterstützt werden sollen, die von besonders hohen Preisen betroffen sind. Dies gilt z. B. aktuell für die Erdgaskunden der Stadtwerke Herford, da deren Bruttoarbeitspreis immer noch deutlich unter 12 ct/kWh liegt, obwohl er zum Jahresanfang 2023 erhöht wurde. Für alle Kunden, deren Erdgas- oder Wärmeanbieter mehr als den Referenzpreis verlangt, zahlt der Staat einen Entlastungsbetrag, dessen Berechnung und Auszahlung der jeweilige Versorger gegenüber dem Kunden übernimmt. © Moritz Winde/HK © dusanpetkovic1 - stock.adobe.com
17 Mai 2023 | InHerford GARTEN Betroffene Haushalte erhalten ab März 2023 ein Kontingent in Höhe von 80 % ihres im September 2022 prognostizierten Jahresverbrauchs zu dem insoweit gedeckelten Bruttoarbeitspreis von 12 ct/kWh (bei Wärme 9,5 ct/kWh). Für Verbräuche oberhalb des 80%-igen Kontingents muss jeweils der vertraglich vereinbarte und deutlich höhere Preis bezahlt werden. Schafft es der Erdgas- oder Wärmekunde, so sparsam zu heizen, dass sein tatsächlicher Jahresverbrauch 2023 unterhalb des 80%-igen Kontingents liegt, erhält er trotzdem den vollständigen Entlastungsbetrag für das ursprünglich errechnete 80%-ige Kontingent. Auf diesem Wege ist es sogar möglich, seinen tatsächlichen Bruttoarbeitspreis auch unter den Deckel von 12 ct bei Erdgas bzw. 9,5 ct/kWh bei Wärme zu drücken. So sollen weitere Anreize zum Energiesparen gesetzt werden. Vereinfacht kann man es so ausdrücken: Faktisch zahlt ein Gaskunde für seinen tatsächlichen Jahresverbrauch im Jahr 2023 den vertraglich vereinbarten Gaspreis. Davon wird in jedem Fall der staatlich gewährte Entlastungsbetrag abgezogen und zwar unabhängig davon, wie viel der Kunde im Jahr 2023 tatsächlich verbraucht. Die Höhe dieses Entlastungsbetrages wird ermittelt, indem 80 % des bisherigen Jahresverbrauchs in Kilowattstunden multipliziert werden mit der Differenz zwischen dem vertraglichen Gaspreis und dem gedeckelten Gaspreis von 12 ct/kWh. Rechenbeispiel: Gasverbrauch im Vorjahr und damit prognostizierter Jahresgasverbrauch 12.000 kWh, Gaspreis des Versorgers 20 ct/kWh, Entlastungsbetrag 768,00 €/Jahr (80 % von 12.000 kWh x 0,08 €), entsprechend 64,00 € pro Monat bei zwölf Abschlägen pro Jahr. Energielieferanten, deren vertraglich vereinbarte Bruttoarbeitspreise höher als die o. g. Referenzpreise liegen, sollten ihre Kunden bereits bis zum 01. März 2023 in Textform über die neuen gesetzlichen Regelungen, die dort verlangten Bruttoarbeitspreise, die Höhe des jeweiligen Entlastungskontingents (80 % des prognostizierten Jahresverbrauchs) und die Höhe des gewährten Entlastungsbetrages informieren. Der Entlastungsbetrag soll dabei gleichmäßig auf die Abschläge verteilt werden, um diese für die Verbraucher zu reduzieren. Für Januar und Februar 2023 wird die Entlastung im März nachträglich berücksichtigt. Außerdem muss der Entlastungsbetrag im Rahmen der späteren Jahresabrechnung separat ausgewiesen werden. Leider haben es viele Versorger aufgrund der vielen neuen gesetzlichen Regelungen der letzten Monate nicht geschafft, die entsprechenden Mitteilungen rechtzeitig zu machen. Bis zum Erscheinen dieser Ausgabe Mitte Mai 2023 sollten dies aber alle nachgeholt haben. Tipp: Überprüfen Sie, ob der für Sie prognostizierte Jahresverbrauch mit dem Vorjahresverbrauch übereinstimmt. Ist er zu niedrig, fällt auch Ihr Entlastungsbetrag niedriger aus. Sie sollten dann eine Korrektur beim Versorger beantragen. Da die gewährten Entlastungsbeträge den Endverbrauchern zugutekommen sollen, sind Vermieter verpflichtet, die entsprechenden Informationen an ihre Mieter weiterzureichen und die Entlastungsbeträge im Rahmen der Heizkostenabrechnung zugunsten der Mieter zu berücksichtigen. Vermieter, die seit dem 01. Januar 2022 eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen aufgrund steigender Erdgas- oder Wärmekosten vorgenommen haben, müssen die Vorauszahlungen im Falle der Preisdeckelung durch den Versorger auf eine angemessene Höhe anpassen. Dies gilt nur dann nicht, wenn eine Anpassung von weniger als 10 % erforderlich wäre oder aber wenn Mieter und Vermieter sich darauf einigen, die Vorauszahlung trotz der Preisdeckelung nicht zu verändern, sondern bis zur Abrechnung abzuwarten. WAS GILT FÜR WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN? Auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind verpflichtet, die Entlastungsbeträge (Dezember-Soforthilfe und Entlastungsbetrag aus dem Gaspreisdeckel) sowie auch den © Dan Race - stock.adobe.com
Mai 2023 | InHerford EIGENTUM 18 Ahmser Straße 97 32052 Herford · 05221/71102· Fax 05221/75510 kontakt@tischlereilandwehr.de · www.tischlereilandwehr.de Fenster und Türen individuelle Möbelanfertigung Fertigparkett Reparaturarbeiten Trockenbau B a u - u n d M ö b e l w e r k s t a t t HeinrichLandwehr Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers an diesen Entlastungsbeträgen in den Einzelabrechnungen bzw. in den Heizkostenabrechnungen auszuweisen. Die Gemeinschaft ist, vertreten durch die Hausverwaltung, verpflichtet, die Eigentümer über den Ursprung, die Höhe und Laufzeit der Entlastungen sowie über die Berücksichtigung in der Heizkostenabrechnung in Textform zu informieren, sobald sie ab März 2023 die Mitteilung zu den neuen Abschlägen vom Versorger erhalten hat. Der einzelne Eigentümer kann von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine angemessene Reduktion der Kostenvorschüsse verlangen, sofern die Entlastungen durch die Gaspreisbremse die mit dem Haushaltsplan beschlossenen Vorschüsse die tatsächlichen Kosten um mehr als 10 % überdecken. Hiervon sollte allerdings nur vorsichtig Gebrauch gemacht werden, da eine solche Kürzung im Rahmen der Abrechnung auch zu unschönen Nachzahlungen führen kann. ACHTUNG: STEUERPFLICHT! Gemäß den gesetzlichen Vorgaben sind die staatlich geleisteten Entlastungsbeträge steuerpflichtig. Lieferanten, Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften sind deshalb verpflichtet, die jeweils in den Abrechnungen ausgewiesenen Entlastungen sowie die Namen und Anschriften der dazugehörigen Letztverbraucher einer noch zu bestimmenden staatlichen Stelle elektronisch zu übermitteln. Zu welchem Zeitpunkt dies geschehen soll, stand bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe noch nicht fest. Vorgesehen ist, dass nur derjenige Steuern auf die erhaltenen Entlastungsbeträge zahlen soll, der auch zur Zahlung des Solidaritätszuschlags herangezogen wird. Damit soll ein gewisser sozialer Ausgleich realisiert werden. STROMPREISBREMSE/STROMPREISDECKEL Eine mit dem Gaspreisdeckel vergleichbare Regelung wurde auch für den Bereich der Strompreise beschlossen. Hier ist der Preis für 80 % des Vorjahresverbrauchs auf 40 ct pro kWh gedeckelt. Da die meisten Mieter und Wohnungseigentümer den in dieser Wohnung verbrauchten Strom auf eigene Rechnung vom Versorger beziehen, ergeben sich für Vermieter nur dann zusätzliche Informationen zu den Abrechnungspflichten, wenn und soweit diese Kosten ausnahmsweise über seine bzw. eine gemeinsame Rechnung laufen. Liegt der vom Versorger verlangte Strompreis hingegen unter 40 ct pro kWh, greift die Strompreisbremse nicht und Entlastungsbeträge fallen nicht an. HÄRTEFALLHILFEN FÜR HEIZÖL, PELLETS, FLÜSSIGGAS ETC. Die vorbeschriebenen Preisbremsen und staatlichen Entlastungspakete betreffen nur leitungsgebundene Brennstoffe, während Haushalte, die mit Heizöl, Pellets, Holzhackschnitzel, Holzbriketts, Scheitholz, Kohle oder Koks heizen, davon nicht profitieren. Dies wurde vielfach beanstandet, sodass die Bundesregierung mit einem sogenannten Härtefallfonds nachgeschärft hat. Unterstützt werden sollen diejenigen Haushalte, die in der Zeit vom 01.01. bis zum 01.12.2022 mehr als das Doppelte des Durchschnittspreises des Vorjahres für nicht leitungsgebundene Brennstoffe bezahlt haben. Entscheidend für die Berechnung ist aber nicht der vom Kunden tatsächlich gezahlte Vorjahrespreis, sondern ein statistisch ermittelter Durchschnittspreis für den Brennstoff, der sogenannte Referenzpreis. Liegt der vom Verbraucher gezahlte Brennstoffpreis über dem Doppelten des Referenzpreises, erstattet das Land in Anlehnung an die Regelungen zur Gaspreisbremse 80 % der darüberliegenden Kosten für die nachgewiesenermaßen in der Zeit vom 01.01. bis zum 01.12.2022 gekauften Brennstoffmengen. Als Referenzpreise (jeweils brutto inkl. Umsatzsteuer) gelten: 71 Ct/l für Heizöl, 57 Ct/l für Flüssiggas, 85 €/Raummeter für Scheitholz, 24 Ct/kg für Holzpellets, 11 Ct/kg für Holzhackschnitzel, 28 Ct/kg für Holzbriketts und 36 Ct/kg für Kohle und Koks. Gerechnet wird nach folgender Formel: 0,8 x (Bruttopreis laut Rechnung pro Liter, kg oder RM abzüglich doppelter Referenzpreis x Bestellmenge) = Entlastungsbetrag in Euro. Beispiel: Bei Kauf von 3.000 Litern Heizöl für 1,80 €/Liter im Juni 2022 ergibt sich folgende Berechnung: 0,8 x 0,38 € x 3.000 Liter = 912,00 € Erstattung. Eine Erstattung erfolgt aber nur, wenn die Berechnung mindestens einen Erstattungsbetrag von 100,00 Euro pro Haushalt ergibt. Der Gesamtentlastungsbetrag ist auf 2.000,00 Euro pro Haushalt begrenzt. DIGITALER ANTRAG ERFORDERLICH Anders als bei Gas, Strom und Fernwärme erfolgt die Erstattung hier aber nicht automatisch. Betroffene Haushalte müssen hierfür einen Antrag stellen. Für das genaue Verfahren, die Abwicklung und die Auszahlung der Erstattungsbeträge sind die Bundesländer zuständig. Nordrhein-Westfalen wird im April oder spätestens im Mai 2023 ein Online-Antragsportal bereitstellen, dessen genaue Internetadresse bei Redaktionsschluss dieser Ausgabe noch nicht bekannt war. Bitte verfolgen Sie unbedingt die Tagespresse, damit Sie rechtzeitig einen Erstattungsantrag stellen können. Soweit bisher bekannt, soll die Antragstellung bis zum 20. Oktober 2023 möglich sein. Betreiben Sie als Vermieter eine Zentralheizung mit einem der vorgenannten Brennstoffe, müssen Sie sich um den Erstattungsantrag kümmern und die erhaltenen Erstattungsbeträge anschließend an die einzelnen Mietparteien weitergeben, dies entweder im Rahmen der jährlichen Heizkostenabrechnung oder, falls diese schon vorher erstellt wurde, separat. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften mit gemeinsamer Heizung ist der Erstattungsantrag von der Hausverwaltung für die Gemeinschaft zu stellen. Die Erstattungen sind dann in der Hausgeldabrechnung bzw. Heizkostenabrechnung zu berücksichtigen. CO2-KOSTEN-VERTEILUNG Ab 2023 müssen sich Vermieter an den CO2-Kosten für Heizöl, Erdgas und Fernwärme beteiligen, nachdem diese in der Energierechnung enthaltenen Kostenanteile bisher allein von den Mietern als Endnutzern getragen wurden. Der An-
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