20 Mai 2023 | InHerford RECHT WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT § Für Selbstbehalt haften alle Tritt in einer Wohnungseigentumsanlage aufgrund einer defekten Wasserleitung ein Schaden ein, ist ein von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der verbundenen Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt, durch den der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wie die Versicherungsprämie nach dem gesetzlichen bzw. vereinbarten Schlüssel zu verteilen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Leitungswasserschaden am Gemeinschaftseigentum oder – ausschließlich oder teilweise – am Sondereigentum entstanden ist. (BGH, Urteil vom 16.09.2022, V ZR 69/21) § Abrechnung muss berichtigt werden Ein Beschluss zum Verzicht auf die Berichtigung diverser Jahresabrechnungen und die Freistellung der Verwaltung von diesbezüglichen Schadensersatzansprüchen entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies gilt zumindest dann, wenn nicht ersichtlich ist, aus welchem Grund eine Korrektur dieser Jahresabrechnungen nicht möglich oder unwirtschaftlich sein soll. (AG Wuppertal, Urteil vom 29.09.2021, 95b C 20/21) § Geldautomat darf bleiben Die bloß abstrakte Gefahr eines Zugriffsversuchs durch Kriminelle genügt nicht, um der Mieterin einer Teileigentums- einheit (hier: eine Bank) die ihr genehmigte Nutzung eines Geldautomaten zu untersagen. (OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.03.2022, I-9 U 25/21) § Anspruch auf Verwalter in Zwei-Personen-WEG Ein Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-WEG und kann auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter nennen. (LG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.05.2022, 2-13 T 26/22) § Abberufung steht im Ermessen der Gemeinschaft Auch nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. Ob ein Abberufungsanspruch gegeben ist, hat der Tatrichter in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalls und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe zu prüfen. (BGH, Urteil vom 25.02.2022, V ZR 65/21) § Verwalter kann Erstattung zustehen Dem WEG-Verwalter, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum durchführt, kann gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zustehen. Liegt die Eigenmächtigkeit darin, dass der Verwalter sich über die Entscheidung der Wohnungseigentümer hinweggesetzt hat, eine bestimmte Firma zu beauftragen, kann dies eine Verringerung des Ersatzanspruchs rechtfertigen. (BGH, Urteil vom 10.12.2021, V ZR 32/21) § Belegeinsicht geht vor Auskunft Ein Auskunftsanspruch des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht nur dann, wenn das Informationsinteresse nicht bereits durch die Belegeinsicht befriedigt wird. (LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 27.07.2021, 2-13 S 120/20) MIETRECHT § Kein Recht auf Rückerstattung der Vorauszahlungen In einem laufenden Mietverhältnis kann der Mieter nicht die Rückerstattung von Abschlagszahlungen auf die vereinbarten Betriebskosten verlangen, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht rechtzeitig abrechnet oder die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu Unrecht verweigert. Er kann aber ein Leistungsverweigerungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen, solange ihm die Abrechnung nicht vorgelegt bzw. die Belegeinsicht verweigert wird. (BGH, Beschluss vom 26.10.2021, VIII ZR 150/20) § Klingelanlage muss auch ohne Handy funktionieren Wird eine funktionierende „althergebrachte“ Klingelanlage gegen eine smarte Klingelanlage ausgetauscht, die sich nur über Handy, Festnetztelefon oder Computer bedienen lässt, hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass die Anlage so verändert wird, dass auch ohne diese Hilfsmittel ein Klingelton zu hören ist und sich die Tür ebenfalls ohne Hilfsmittel öffnen lässt. (AG Charlottenburg, Urteil vom 06.10.2022, 202 C 105/22) § Vermieter trägt reguläre Abnutzung Der Vermieter kann nicht berechtigterweise erwarten, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in gleichem oder gar verbessertem Zustand zurückzuerhalten. Vielmehr trägt er die mit der vertragsgemäßen Nutzung einhergehende Abnutzung auf eigene Rechnung, weil diese durch die gezahlte Miete abgegolten ist. Bei Geltendmachung von Schadensersatz wegen Erneuerung von Mietsachen und deren Einrichtungen ist in Anwendung der Grundsätze der Vorteilsanrechnung regelmäßig ein Abzug „Neu für Alt“ vorzunehmen. (AG Hamburg, Urteil vom 25.03.2022, 48 C 483/19) § Rauchwarnmelder: Wartung umlagefähig Die Kosten für die regelmäßige Prüfung und Sicherstellung der Betriebsbereitschaft von in den Mieträumen angebrachten Rauchwarnmeldern sind im Wohnraummietverhältnis als „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umlegbar, sofern der Mietvertrag in diesem Bereich die Umlage der „Kosten des Betriebs von Brandschutz- und Brandmeldeanlagen“ auf den Mieter vorsieht. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen die Wartung dem Mieter obliegt, nicht entgegen. (BGH, Urteil vom 05.10.2022, VIII ZR 117/21) Recht in Kürze
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