mietspiegel Dezember 2019 | InHerford
zahlt aber dann vorbehaltlos zum Erhöhungstermin und auch
danach mehrmals die neue Miete, gilt auch dies als Zustimmung
Stimmt der Mieter der Mieterhöhung allerdings nicht zu, haben
Zustimmungsfrist Zeit, Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung
Sie diese gesetzliche Ausschlussfrist aber verstreichen, ist Ihre
Mieterhöhung hinfällig. Im Falle der Klage prüft das Gericht, im
Regelfall durch Einholung eines Sachverständigengutachtens,
ob Ihr Mieterhöhungsverlangen dem Gesetz entspricht und ob
16
(BGH, Beschluss vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16).
Sie als Vermieter/in längstens drei Monate ab Ende der
vor dem zuständigen Amtsgericht zu erheben. Lassen
Immer da, immer nah.
Recht haben heißt nicht
immer Recht bekommen.
ÖRAG
Rechtsschutzversicherung.
Provinzial König & Jekal oHG
Martinsgang 2
32052 Herford
Tel. 05221/3422290
Fax 05221/3422299
koenig-jekal@provinzial.de
die von Ihnen verlangte Miete tatsächlich ortsüblich ist. Ist dies
der Fall, ersetzt das Gericht mit seinem stattgebenden Urteil
die Zustimmung des Mieters und die Mieterhöhung wird rückwirkend
wirksam. Der Mieter muss dann nachzahlen und außerdem
die Prozesskosten übernehmen. Stellt allerdings das
Gericht einen niedrigeren Mietwert Ihrer Wohnung fest, tragen
Sie die Prozesskosten, zu denen auch die recht hohen Gutachtergebühren
gehören. Teuer wird auch ein erst vor Gericht geschlossener
Vergleich, da Sie auch in einem solchen Fall Teile
der angefallenen Kosten tragen müssen. Wir empfehlen unseren
Mitgliedern daher, bei der Einschätzung ihrer Immobilie
realistisch und eher konservativ vorzugehen.
Kündigungsrecht
Der Vermieter ist nicht berechtigt, das Mietverhältnis zu kündigen,
wenn der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung
verweigert. Ihm bleibt dann nur die rechtzeitige Erhebung der
Zustimmungsklage.
Mieter hingegen haben nach Zugang einer Mieterhöhung ein
Sonderkündigungsrecht. Sie können bis zum Ablauf des zweiten
Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens das
Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten
Monats kündigen (§ 561 BGB). Bei Kündigung tritt die Mieterhöhung
nicht ein. Dieses Sonderkündigungsrecht wirkt sich in
der Praxis allerdings nur dann aus, wenn zwischen den Parteien
ein befristetes Mietverhältnis oder aber ein befristeter Kündigungsausschluss
vereinbart wurde, da Mieter anderenfalls
ohnehin jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen können.
Immobilien außerhalb Herfords
Löhne, Vlotho, Enger, Bünde und Rödinghausen haben eigene
Mietspiegel. Gleiches gilt auch für die umliegenden Städte Bad
Salzuflen, Bad Oeynhausen und Bielefeld. Die jeweils aktuellsten
Mietspiegel aus der Region finden Sie auf unserer Homepage
(www.vhwg-herford.de). Mitglieder unseres Vereins, die
nicht über einen eigenen Internetzugang verfügen, können
diese Mietspiegel auf Nachfrage auch in der Geschäftsstelle in
Papierform erhalten.
Gemeinden ohne Mietspiegel
Liegt Ihr Objekt in einer Gemeinde ohne eigenen Mietspiegel,
z. B. in Hiddenhausen, Spenge oder Kirchlengern, ist die
rechtliche Situation etwas schwieriger. Gemäß § 558 Abs. 2
BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens
zwar auch auf den Mietspiegel „einer vergleichbaren Gemeinde“
verwiesen werden. Die Kriterien für die Vergleichbarkeit
von Städten und Gemeinden sind allerdings durch die Rechtsprechung
in letzter Zeit deutlich enger gezogen worden. Zur
Beurteilung der Vergleichbarkeit zweier Gemeinden sind alle
relevanten Kriterien im Einzelfall abzuwägen und zu vergleichen.
Dabei sind zum Beispiel die Einwohnerzahl, die Bevölkerungsdichte,
die wirtschaftliche Situation sowie die kulturellen
und infrastrukturellen Angebote einzubeziehen (BGH, Urteil
vom 21.08.2019, VIII ZR 255/18). Ein Vermieter kann also zur
Begründung seines Mieterhöhungsverlangens nicht einfach
auf den Mietspiegel einer erheblich größeren Nachbargemeinde
Bezug nehmen. Dies gilt selbst dann, wenn das Mietniveau
in den Außenbezirken dieser größeren Nachbargemeinde in
etwa dem Mietniveau der Gemeinde entspricht, in der das
Mietobjekt gelegen ist. Auch die Vornahme eines pauschalen
prozentualen Abschlages gegenüber den Mieten der größeren
Stadt löst das Problem nicht. Eine Mieterhöhung, die mit dem
Mietspiegel einer tatsächlich nicht vergleichbaren Kommune
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