13 InHerford | Oktober 2022 RECHT WAS TUN BEI SCHLECHTLEISTUNG? Zeigt sich, dass der winterdienstpflichtige Mieter nicht oder nicht ausreichend räumt und streut, sollte der Vermieter die konkreten Vertragsverstöße abmahnen, mit einer Fremdvergabe der Arbeiten auf Kosten des Mieters für den Fall der Wiederholung drohen und dieser Drohung nötigenfalls auch Taten folgen lassen. Kommen in einem Mehrfamilienhaus mehrere Mieter trotz Abmahnung ihrer Verpflichtung nicht nach, kann dies als Grund dafür herangezogen werden, die gesamten Winterdienstarbeiten im Haus auf eine Firma zu übertragen und die Kosten als Betriebskosten auf alle Parteien zu verteilen. Für einen solchen Übergang von der vereinbarten Arbeitspflicht zur Kostentragungspflicht sind aber erhebliche Beanstandungen erforderlich (AG Dortmund, Urteil vom 19.09.2011, 414 C 5891/11). Entscheidet sich der Vermieter von vornherein, den Winterdienst nicht auf die Mieter zu übertragen, sondern ein Unternehmen mit der Durchführung zu beauftragen, kann er bei nicht ordnungsgemäßer oder nicht regelmäßiger Erledigung der Arbeiten die vereinbarte Vergütung kürzen. Hintergrund ist, dass die Beauftragung von Räum- und Streudiensten rechtlich als Werkvertrag eingeordnet wird, sodass das Unternehmen einen Erfolg, nämlich die Beseitigung der Gefahrenquelle schuldet (BGH, Urteil vom 06.06.2013, VII ZR 355/12). HAFTUNG BEI SCHÄDEN – WARNSCHILD REICHT NICHT Verletzt sich ein Fußgänger, weil der Gehweg nicht gestreut wurde, haftet der Streupflichtige für Arzt- und Krankenhauskosten, Schmerzensgeld und evtl. Verdienstausfall. Dies gilt auch, wenn ein Mieter, ein Besucher oder der Postbote auf dem Weg zur Haustür, zur Mülltonne oder zur Garage auf dem Mietgrundstück verunglückt (BGH, Urteil vom 22.01.2008, VI ZR 126/07). Allerdings muss er sich unter Umständen ein Mitverschulden anrechnen lassen, wenn er leichtfertig oder unvorsichtig war. Ist zu erkennen, dass der betreffende Bereich weder von Eis und Schnee geräumt noch gestreut wurde, muss das für Passanten Anlass zu gesteigerter Aufmerksamkeit und Vorsicht sein. Stürzt trotzdem jemand, spricht dies dafür, dass er die gebotene Vorsicht außer Acht gelassen hat und ihm ein Mitverschulden anzurechnen ist (OLG Bremen, Urteil vom 21.082013, 3 W 20/13). Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung kann das Haftungsrisiko des Eigentümers absichern. Verletzen Mieter ihre Streupflicht, ist das damit verbundene Risiko meist über die Privathaftpflichtversicherung abgedeckt. Wurden die Winterdienstarbeiten an ein Unternehmen vergeben, so sind Stürze und andere Haftungsrisiken über dessen Haftpflichtversicherung abgedeckt, falls sie auf unzureichender Ausführung beruhen. Übrigens: Mit dem Aufstellen eines Warn- oder Verbotsschildes („Privatgrundstück, Betreten und Befahren auf eigene Gefahr“) kann sich niemand von seiner Verkehrssicherungspflicht und der damit verbundenen Haftung befreien (OLG Saarbrücken, Urteil vom 20.07.2004, 4 U 644/03-116). WOHNUNGSEIGENTUM – KEINE ARBEITSPFLICHT PER BESCHLUSS In Wohnungseigentumsanlagen werden regelmäßig sämtliche Arbeiten, die im Haus und auf dem Grundstück anfallen, fremdvergeben. Den einzelnen Wohnungseigentümern können durch Beschluss nur Kosten, nicht aber Arbeitsverpflichtungen aufgebürdet werden. Ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft dahingehend, dass die Eigentümer den Winterdienst selbst im Wechsel ausführen, ist deshalb mangels Beschlusskompetenz nichtig und unwirksam (BGH, Urteil vom 09.03.2012, V ZR 161/11). Eine solche Regelung ist nur dann möglich, wenn und solange sich alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer darüber einig sind. Besteht auch nur ein einziger Eigentümer darauf, dass die Arbeiten beauftragt werden, hat sich die Gemeinschaft diesem Wunsch zu beugen (BGH, a.o.O.). Sollten Sie als Vereinsmitglied weitere Fragen zum Thema haben, wenden Sie sich direkt an unsere Geschäftsstelle. Wir helfen Ihnen gern! ■ ©M.Dörr & M.Frommherz - stock.adobe.com KATENBRINK & DEPENBROCK· Johannisstr. 45 · 32052 Herford · Telefon 05221/92400-0· Fax 05221/92400-30 kanzlei@ra-katenbrink.de · www.ra-katenbrink.de· Bürozeiten: Mo. – Do. 8 – 13 Uhr sowie 14 – 18 Uhr; Fr. 8 – 14 Uhr IHRE ANSPRECHPARTNER RA und Notar Achim Depenbrock RA und Notar Bernd Niebuhr RA Kersten Heybrock RAin Stefanie Büscher RA Manfred Utesch RA Sven Hoischen RAin und Notarin Cori na Maringer
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