InHerford - Mai 2021

Mai 2021 | InHerford Zum anderen müssen auch dann alle Eigentümer bezahlen, wenn die Baumaßnahme von einer besonders großen Mehrheit beschlossen wurde. Dafür müssen sich mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen für die bauliche Veränderung aus- gesprochen haben, wobei sich die Stimmenzahl nach dem in der konkreten Gemeinschaft geltenden Stimmprinzip richtet. Gleichzeitig müssen die Stimmen derjenigen Wohnungseigen- tümer, die sich für die bauliche Veränderung ausgesprochen haben, mehr als die Hälfte aller Gesamtmiteigentumsanteile besitzen. Außerdem darf die Maßnahme nicht mit unverhältnis- mäßig hohen Kosten verbunden sein. Hier sind die Umstände des Einzelfalls entscheidend. Im Zweifel ist von der Verhält- nismäßigkeit auszugehen. Dies gilt vor allem dann, wenn die bauliche Veränderung bei vergleichbaren Anlagen in der Um- gebung üblich ist und es sich nicht um eine über den normalen Standard hinausgehende „Luxusausstattung“ handelt. Kostenverteilung Wenn es sich um eine Maßnahme handelt, bei der alle mitbezahlen müssen, werden die Kos- ten im Regelfall nach den Miteigentumsan- teilen verteilt. Die Wohnungseigentümer können aber eine abweichende Kostenver- teilung, die sich z. B. an den tatsächlichen Nutzungsvorteilen orientiert, beschließen. Privilegierte Baumaßahmen Bestimmte privilegierte Maßnahmen kann jeder Wohnungseigentümer auf eigene Kosten auch gegen den Willen der Mehr- heit verlangen. Er muss sie aber dann allein bezahlen und hat auch die alleinigen Nut- zungsrechte. Dabei handelt es sich um Maß- nahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz oder dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität dienen. Eigenmächtigkeiten erlaubt die Regelung aber nicht. Auch hier ist ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich, der nötigen- falls gerichtlich erwirkt werden muss. Außerdem bestimmt die Gemeinschaft über die Art der Ausführung. Spätere Beteiligung möglich Hat ein Wohnungseigentümer sich ursprünglich gegen die bauliche Maßnahme entschieden oder möchte eine privilegier- te bauliche Veränderung, die von Einzelnen umgesetzt wur- de, zukünftig mitnutzen, kann er dies dann tun, wenn er einen angemessenen Kostenausgleich leistet. Verwalterbefugnisse deutlich erweitert Das neue Wohnungseigentumsgesetz gesteht dem Verwalter deutlich erweiterte Entscheidungskompetenzen zu. Er ist künf- tig nicht nur dafür zuständig, über dringliche und unaufschieb- bare Maßnahmen zu entscheiden, sondern hat alle Maßnahme der laufenden Verwaltung zu treffen. Er ist nun kraft Gesetzes befugt, allein über diejenigen Maßnahmen zu entscheiden, die „untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen“. Beide Kriterien müssen gleichzeitig erfüllt sein. Leider handelt es sich um nicht näher konkreti- sierte Rechtsbegriffe, die im Einzelfall, d. h. für die konkrete Gemeinschaft, auszulegen sind. Ob eine Maßnahme zu erheblichen Verpflichtungen führt, hängt von den durch sie ausgelösten Kosten ab, wobei es keine feste Kostengrenze gibt. Hier sind die Größe der Gemeinschaft und ihre Wirtschaftsplansumme relevant. Rechtsexperten gehen davon aus, dass eine Maßnahme dann nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, wenn die durch sie versursach- ten Kosten weniger als 2% der durchschnittlichen Wirtschaftsplansumme ausmachen. Bei der Beur- teilung der untergeordneten Bedeutung spielen finanzielle Belange keine Rolle. Hier geht es eher darum, ob die betreffende Maßnahme für die konkrete Eigentümergemeinschaft eine beson- dere Bedeutung hat, z. B. aufgrund ihres emoti- onalen Gehalts bereits diskutiert wurde. Diese Neuregelung hat zur Folge, dass der Ver- walter, gerade wenn es sich um eine größere Anlage handelt, anfallende Reparaturen häufig auch ohne Beschluss und sogar ohne Wissen der Gemeinschaft vergeben kann. Dies erleich- tert und beschleunigt einerseits viele Abläufe, kann aber auch zu üblen Überraschungen führen. Hier soll- ten Eigentümergemeinschaften vorbeugen, indem sie die Entscheidungskompetenzen der Hausverwaltung durch einen Beschluss eingrenzen. Sie könnten ihr z. B. auferlegen, für Er- haltungsmaßnahmen ab einer bestimmten Kostenhöhe einen Beschluss der Gemeinschaft einzuholen. Der Verwalter muss die ihm zufallenden Entscheidungen nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung fällen. Fehl- einschätzungen können zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen ihn führen. Umfassende Vertretungsmacht Die Einschränkung der Befugnisse des Verwalters durch Be- schluss gilt nur im Innenverhältnis, d. h. im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeischaft und der Hausverwaltung. © Prostock-studio - stock.adobe.com 24 h Notruf Unser guter Ruf Seit über 30 Jahren im Dienst der Kunden. www.heitbreder-rohrreinigung.de Herford 0 52 21 - 1 51 22 Löhne 0 57 31 - 74 78 88 Bielefeld 05 21 - 20 10 88 Herford 0 52 21 - 151 22 Löhne 0 57 31 - 74 78 88 Dingerdisser Straße 38 · 33699 Bielefeld Tel.: 0521 - 20 10 88 · Fax: 0521 - 20 81 243 14 WOHNEIGENTUM