InHerford - Mai 2021

InHerford | Mai 2021 WOHNEIGENTUM ist auch jährlich ein Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Geänderte Kostenverteilung leichter möglich Seit der Gesetzesänderung können die Wohnungseigentü- mer für alle Kostenarten eine vom Gesetz (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) oder von der Teilungserklärung ab- weichende Verteilung beschließen. Dies gilt nicht nur für die Betriebskosten, sondern auch für die Kosten der Erhaltungs- maßnahmen (früher: Instandhaltung und Instandsetzung). Auch für diese Beschlüsse gilt die einfache Mehrheit. Über- stimmte Eigentümer können sie nur im Ausnahmefall erfolg- reich anfechten, nämlich wenn die Grundsätze der Verteilungs- gerechtigkeit und der Maßstabskontinuität nicht berücksichtigt wurden. Gemeint sind willkürliche und beliebige Änderungen. Bauliche Veränderungen neu geregelt Die wohl größten Neuerungen gibt es im Bereich der Be- schlussfassung über bauliche Veränderungen, Modernisie- rungen und deren Kostentragung. Bislang konnten bauliche Veränderungen und Modernisierungen, wie z. B. der Einbau eines Aufzugs, die Anbringung einer Wärmedämmung oder der Einbau von Ladestationen für Elektroautos, durch das Veto einzelner Eigentümer verhindert werden. Der Gesetzgeber möchte aber darauf hinwirken, dass Wohnungseigentümer- gemeinschaften ihre Objekte regelmäßig auf Stand bringen und an moderne Wohnverhältnisse anpassen. Nach den neuen gesetzlichen Regelungen kann die Eigentü- mergemeinschaft seit dem 01. Dezember 2020 über alle bauli- chen Veränderungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss entscheiden . Überstimmte Eigentümer können sich nur mit einer Klage vor Gericht wehren, die innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben werden muss. Da der Ei- gentümergemeinschaft bei der Beschlussfassung ein weites Ermessen zusteht, hat eine solche Anfechtungsklage nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn die konkrete Maßnahme einen oder mehrere Wohnungseigentümer unbillig gegenüber den ande- ren benachteiligt oder aber wenn die Wohnanlage durch die Maßnahme grundlegend umgestaltet wird. Wann eine solche grundlegende Umgestaltung vorliegt, muss von der Recht- sprechung noch geklärt werden. Sicherlich wird es nicht ausreichen, dass allein eine optische Veränderung gegeben ist. Vielmehr ist davon auszugehen, dass nur ganz gravie- rende Umgestaltungen der Wohnungseigentumsanlage ge- meint sein sollen. Der Einbau eines Aufzuges, der Anbau von Balkonen oder auch der Ausbau von Dachgeschossräumlich- keiten dürften hierfür allein nicht reichen. Die Gemeinschaft beschließt nicht nur über das „Ob“, sondern auch über das „Wie“ der Baumaßnahme. Grundsatz: Wer dafür stimmt, bezahlt Die bei baulichen Veränderungen und Modernisierungen überstimmte Minderheit wird jetzt durch differenzierte Kosten- tragungsregelungen geschützt. Im Regelfall müssen nur die Eigentümer, die in der Versammlung mit „ja“ gestimmt haben, die Kosten der baulichen Veränderung inklusive ihrer Folge- kosten (Reparaturen und Betriebskosten) übernehmen. Wer die Kosten nicht mitträgt, darf die neue Einrichtung aber auch nicht nutzen. Wann alle bezahlen müssen Eine Kostentragung durch alle zur Gemeinschaft gehörenden Eigentümer ist bei baulichen Veränderungen nur in zwei Fällen vorgesehen: Zum einen gilt sie, wenn es sich um eine Bau- maßnahme handelt, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisiert. Dies ist auch sachgerecht, weil von ei- ner solchen Maßnahme auf lange Sicht alle Eigentümer finan- ziell profitieren. Eine Amortisation der Kosten liegt vor, wenn sie durch zusätzliche Einnahmen oder durch geringere Ausga- ben ausgeglichen werden. Das bedeutet, dass die Kosten der baulichen Veränderung einschließlich ihrer Folgekosten vergli- chen werden mit den Kosten, die durch sie eingespart werden. Wäre im gleichen Gebäudebereich sowieso eine Reparatur erforderlich, entscheidet sich die Gemeinschaft aber stattdes- sen für eine modernere Bauvariante, sind im Rahmen der Ver- gleichsrechnung nur die Zusatzkosten zu berücksichtigen. Auf welche Zeitdauer die Maßnahme sich rechnen muss, regelt das Gesetz nicht. Unter Bezugnahme auf frühere Rechtspre- chung ist aber vorbehaltlich späterer anders lautender Urteile von zehn Jahren auszugehen. © lev dolgachov - stock.adobe.com 13