InHerford - Mai 2021

InHerford | Mai 2021 Im Außenverhältnis vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer umfassend. Dies führt dazu, dass auch von ihm (ohne notwendige Beschlussfassung) ver- anlasste Reparatur- oder andere Aufträge an Dritte zulas- ten der Eigentümergemeinschaft wirksam werden und die Kosten in die Hausgeldabrechnung einzustellen und von der Gemeinschaft zu tragen sind. Diese hat dann nur die Möglichkeit, gegenüber dem Hausverwalter Schadensersat- zansprüche geltend zu machen und nötigenfalls gerichtlich durchzusetzen. Abwahl jederzeit möglich Anders als früher können sich Gemeinschaften jetzt leichter von einem Verwalter, mit dem sie nicht zufrieden sind, trennen. Der Verwalter kann jederzeit auch ohne Vorliegen eines wich- tigen Grundes durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach dem Abberufungsbeschluss. Zu beachten ist, dass der Verwaltervertrag auch im Falle einer Abberufung separat ge- kündigt werden muss. Ist der Verwaltervertrag befristet, muss die Gemeinschaft den Verwalter noch bis zu sechs Monate län- ger bezahlen, es sei denn, es bestünde ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages. Anspruch auf zertifizierten Verwalter Nach den neuen Regelungen hat jeder Eigentümer ab dem 01. Dezember 2022 Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters, der sich einer Prüfung bei der Industrie- und Han- delskammer unterzogen hat. Verwalter, die am 01. Dezember 2020 bereits bestellt waren, gelten gegenüber der konkreten Gemeinschaft bis zum 01. Juni 2024 als zertifizierter Verwal- ter, auch wenn sie noch keine Prüfung abgelegt haben. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich ihre erneute Bestellung aufgrund des abgelaufenen Bestellungszeitraums erforderlich werden sollte. Ausnahme für Kleinanlagen Für kleine Anlagen mit bis zu acht Wohnungen gibt es eine Ausnahme. Wird hier einer der Wohnungseigentümer zum Ver- walter bestellt, besteht kein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, es sei denn, dass mehr als ein Drittel der Wohnungs- eigentümer dies ausdrücklich verlangt. Hier wurde berücksich- tigt, dass es gerade für kleine Gemeinschaften in der Praxis schwierig ist, eine gewerbliche Hausverwaltung zu finden. Ansprüche gegen die Gemeinschaft Nach dem neuen Recht ist die Wohnungseigentümergemein- schaft als solche voll rechtsfähig, d. h. Träger aller Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum. Die Wohnungseigentümer wie- derum sind Mitglieder dieser Gemeinschaft der Wohnungs- eigentümer. Sie haben gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung, sind das Willens- bildungsorgan und müssen die Regelungen des Binnenrechts (Teilungserklärung, Hausordnung und Beschlüsse) einhalten. Der Verwalter ist Vollzugs- und Vertretungsorgan der Gemein- schaft. Er hat aber – anders als nach früherem Recht – keine wohnungseigentumsrechtlichen Beziehungen mehr zu den einzelnen Sondereigentümern. Diese Änderungen haben zur Folge, dass Eigentümer, die sich gegen Beschlüsse oder aus ihrer Sicht unzulängliches Verwalterhandeln wehren möchten, ihre Ansprüche immer gegen die rechtsfähige Wohnungsei- gentümergemeinschaft als solche und nicht gegen die ande- ren Eigentümer oder den Verwalter richten müssen. Dies gilt auch für Klagen vor Gericht. ■ Praxistipp Die hier beschriebenen Änderungen des Wohnungs- eigentumsrechts führen dazu, dass zukünftig nahezu alle Dinge in der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit der in der Eigentümerver- sammlung anwesenden oder vertretenen Eigentümer auch gegen den Willen der Minderheit beschlossen und durchgedrückt werden können. Wir empfehlen Ihnen daher dringend, an den Versammlungen auch tatsächlich teilzunehmen, sich in die Diskussion ein- zubringen und Ihr Stimmrecht verantwortungsbe- wusst wahrzunehmen. Anderenfalls bleibt Ihnen nur die Klage, die binnen Monatsfrist ab Beschlussfas- sung beim zuständigen Amtsgericht zu erheben ist und mit erheblichen Risiken und Kostenfolgen ver- bunden sein kann. 15 WOHNEIGENTUM