InHerford - Mai 2021

12 Mai 2021 | InHerford WOHNEIGENTUM Baumaßnahmen und Änderung von Verteilungsschlüsseln leichter umsetzbar Wohnungseigentümer müssen umden- ken. Seit dem 01. Dezember 2020 gilt das neue, in wesentlichen Punkten reformier- te Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Hier blieb sprichwörtlich fast kein Stein auf dem anderen. Zwar wurden die Regeln für die Beschluss- fassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft deutlich vereinfacht. Dies birgt aber nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. HIER DIE WICHTIGSTEN ÄNDERUNGEN IM ÜBERBLICK Effektivere Eigentümerversammlung In der Regel treffen sich die Wohnungseigentümer einmal jährlich zur Wohnungs-eigentümerversammlung, um die Jah- resabrechnung, den neuen Wirtschaftsplan und alle anderen, gemeinschaftsrelevanten Punkte zu besprechen und zu be- schließen. Die Einladung zur Versammlung muss durch den Verwalter, den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder aber durch einen hierzu per Beschluss ermäch- tigten Wohnungseigentümer erfolgen. Die gesetzliche Einla- dungsfrist wurde von zwei auf drei Wochen verlängert. Die Versammlung findet auch weiterhin in Präsenz statt. Das bedeutet, dass es einen festen Versammlungsort gibt, an dem sich sowohl der Verwalter als auch die Eigentümer einfinden. Die Öffentlichkeit ist hierbei ausgeschlossen. Neu ist, dass die Eigentümergemeinschaft durch einen Beschluss im Rahmen einer stattfindenden Präsenzversammlung die Online-Teilnah- me an zukünftigen Präsenzversammlungen erlauben kann. Dabei bestimmt die Gemeinschaft auch über die konkreten Bedingungen, wie z. B. über die Auswahl der Technik. Der Beschluss wird mit einfacher Mehrheit der Anwesenden ge- fasst. Findet sich, vor allem wegen der zu erwartenden Zusatz- kosten, keine Mehrheit für eine Online-Teilnahme, haben ein- zelne Eigentümer keine Möglichkeit, die Online-Teilnahme durchzusetzen. „Interne“ Versammlung – anfechtbare Beschlüsse In den letzten Monaten sind in der Rechtsberatung wieder- holt Fälle aufgefallen, in denen Verwalter die Wohnungsei- gentümer zu einer „internen Wohnungseigentümerversamm- lung“ eingeladen haben. Wegen der Einschränkungen durch die Corona-Pandemie luden sie zu einer Versammlung in ihr Verwalterbüro, wiesen aber gleichzeitig darauf hin, dass eine persönliche Teilnahme aus Infektionsschutzgründen nicht möglich sei. Vielmehr sollten die Eigentümer vorab dem Ver- walter Vollmacht erteilen und – so sie dies wünschten – auf den der Einladung beigefügten Abstimmungsbögen ein Stimmver- halten für die einzelnen Beschlussgegenstände vorgeben. Diese Vorgehensweise ist vom Gesetz nicht gedeckt, da es zu den wesentlichen Eigentümerrechten gehört, an der Ver- sammlung persönlich teilzunehmen, Nachfragen stellen und vor Beschlussfassung diskutieren zu können. Beschlüsse auf einer solchen Versammlung sind vor Gericht binnen Monats- frist anfechtbar. Sie sollten sich auf diese Art der Versammlung allenfalls dann einlassen, wenn es nur um klare und unproble- matische Beschlussgegenstände geht. Beschlussfassung vereinfacht Anders als nach früherem Recht ist nunmehr jede Versammlung beschlussfähig. Dies gilt selbst dann, wenn neben dem Ver- walter nur ein einziger Wohnungseigentümer anwesend oder mit Vollmacht vertreten erlaubterweise online zugeschaltet ist. Auch werden zukünftig sämtliche Versammlungsbeschlüs- se mit einfacher Mehrheit gefasst. Dies gilt allerdings nur für Beschlüsse in einer Versammlung, während schriftliche Be- schlüsse, sog. Umlaufbeschlüsse, weiterhin grundsätzlich nur dann wirksam sind, wenn alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz sieht das Gesetz für den Fall vor, dass etwas in der Versammlung schon bespro- chen wurde, jedoch einzelne Aspekte noch nicht klar sind, z. B. wem der Auftrag erteilt werden soll. Dann können die Eigentümer in der Versammlung beschließen, dass bezogen auf diesen konkreten Beschlussgegenstand im Nachgang ein schriftlicher Beschluss gefasst werden soll, für den dann die einfache Mehrheit reicht. Im Rahmen von Umlaufbeschlüssen können Eigentümer zukünftig ihre Stimme auch in Textform, z.B. per E-Mail oder anderer elektronischer Nachricht, abgeben. Beschluss nur über die Vor- und Nachschüsse Wie bisher erhalten die Eigentümer mit der Einladung den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Die Zahlenwerke bleiben als solches unverändert. Die sich aus dem Wirtschafts- plan ergebenden, zukünftig zu leistenden Zahlbeträge, früher als „Hausgeld“ bezeichnet, heißen zukünftig schlicht „Vor- schüsse“, die Zahlsalden aus der Jahresabrechnung werden als „Nachschüsse“ bezeichnet. Beschlossen wird aber zukünftig nur noch über das Ergeb- nis des Rechenwerks, d. h. über die sich daraus ergebenden Zahlungsverpflichtungen. Anders als nach der früheren gesetzlichen Regelung können Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung nicht mehr wegen großer formeller Fehler oder einer unübersichtlichen Darstel- lung angefochten und für unwirksam erklärt werden. Dies ist nur dann möglich, wenn Wirtschaftsplan oder Abrechnung Fehler enthalten, die sich auf die konkrete Zahlungspflicht aus- gewirkt haben. Neben Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung © Moritz Winde/HK > Von Martina Wenzel Geschäftsführerin Neue Regelungen für Wohnungseigentümer