InHerford - Oktober 2021

Oktober 2021 | InHerford 12 VERMIETUNG Wann Vermieter die Wohnung besichtigen dürfen Mit Vermietung einer Wohnung stellt der Eigentümer dem Mieter einen Vermö- genswert zur Nutzung zur Verfügung, der im fünf- bis sechsstelligen Euro-Bereich liegt. Natürlich ist er daran interessiert, dass ihm dieser Wert weitestgehend erhalten bleibt, sodass sein Wunsch, „von Zeit zu Zeit nach dem Rechten zu sehen“ nachvollziehbar ist. Dem- entgegen steht allerdings das „Hausrecht“ des Mieters und sein Anspruch auf die ausschließliche und ungestörte Nutzung des Mietobjektes. In der Praxis führt diese Interessenkollision häufig zu Streitigkeiten. GRUNDSATZ: BESICHTIGUNG NUR AUS SACHLICHEM GRUND Obwohl die mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ein Besichtigungsrecht des Vermieters nicht ausdrücklich vorsehen, entspricht es der einhelligen Rechtsprechung, ihm eine Besichtigung des Mietobjektes zu gestatten, wenn hierfür sachliche Gründe vorliegen. Zu den rechtlich anerkannten Gründen gehören u. a.: n die erstmalige Besichtigung nach Kauf einer Immobilie (AG München, 416 C 10784/16) n die Besichtigung mit Kaufinteressenten beim beabsichtigten Verkauf (OLG Frankfurt a. M., 24 U 242/08) n die Besichtigung mit Nachmietinteressenten, sofern das Mietverhältnis gekündigt wurde (AG Freiburg, 1 C 630/82) n Besichtigung zur Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen oder zur Erforschung einer Schadensursache (AG Bremen, 9 C 0579/13; AG Berlin-Mitte, 16 C 59/09) n Besichtigung und Beseitigung der mieterseitig angezeigten Mängel (AG Schöneberg, 18 C 147/12; LG Frankfurt a. M., 2/17 S 194/01) n Besichtigungen bei Vorliegen konkreter Anhaltspunkte für drohende Schäden, z. B. bei Meldung eines schon länger anhaltenden muffigen Geruchs aus der Wohnung (AG München, 461 C 19626/15) n Besichtigungen zum Ablesen von Messvorrichtungen/ Zählern (LG Fulda, 2 S 143/88) n Besichtigung bei Verdacht eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache oder der Vernachlässigung von Obhutspflichten durch den Mieter, z. B. unzulässige Tierhaltung (AG Ibbenbüren, 13 C 77/97) „Einfach mal nachsehen“ ist nicht erlaubt Ob der Vermieter darüber hinaus berechtigt sein soll, regel- mäßig z. B. alle ein bis zwei Jahre, Routinekontrollen zwecks Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand hin vorzunehmen, war unter den Gerichten lange umstritten. Inzwischen hat aber der Bundesgerichtshof zugunsten der Mieter von Wohnraum entschieden, dass solche Routine- kontrollen ohne konkreten Anlass auch nach Vorankündigung nicht erlaubt sind (BGH, VIII ZR 289/13). Dies gilt selbst dann, wenn eine Formularvereinbarung imMietvertrag dem Vermieter jederzeit Zutritt zur Wohnung des Mieters gewährt. Eine solche Klausel ist wegen Verstoßes gegen Art. 13 des Grund- gesetzes in Verbindung mit § 307 BGB unwirksam. Begründet wird dies vom BGH damit, dass der Mieter ein Recht habe, in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen zu werden“. Dieses Recht tritt nur dann hinter den Besichtigungswunsch des Vermieters zurück, wenn dieser auf einem konkreten sachlichen Grund im o. g. Sinne beruht. Vorherige Anmeldung erforderlich Auch bei Vorliegen eines Besichtigungsgrundes muss der Vermieter von seinem Besichtigungsrecht so schonend wie möglich Gebrauch machen (LG Frankfurt, 2/17 S 194/01). Hieraus folgt zunächst die Pflicht, seinen Besuch rechtzeitig vorher anzukündigen. Wie viel vorher er dies tun muss, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, wobei ge- genüber berufstätigen Mietern eine längere Ankündigungsfrist einzuhalten ist als gegenüber nicht berufstätigen Personen. Bei Letztgenannten reicht es üblicherweise, die Besichtigung 24 bis 48 Stunden zuvor anzukündigen (AG Köln, 208 C 790/85), während die Gerichte gegenüber berufstätigen Mietern eine Frist zwischen drei Tagen (AG Arnsbach, 3 C 1238/13) und zwei Wochen (AG Coesfeld, 4 C 210/13) für angemessen halten. Schon bei der Anmeldung muss der Vermieter den Besichti- gungsgrund konkret bezeichnen und mitteilen, welche Teile des Mietobjektes besichtigt werden sollen und welche Dauer für die Besichtigung eingeplant ist. Hier gilt die Regel, dass der Ver- mieter nur diejenigen Räume betreten darf, deren Besichtigung dem angekündigten Zweck dient (AG Hamburg, 49 C 513/05). Wurde z. B ein Schaden im Badezimmer gemeldet, so besteht kein Recht, das Schlafzimmer ebenfalls zu besichtigen. © Moritz Winde/HK > Von Martina Wenzel Geschäftsführerin Routinekontrollen regelmäßig unzulässig