InHerford - Mai 2021

InHerford | Mai 2021 sowie LG Mönchengladbach Az. 12 O 154/20). Andere Gerichte stellten sich auf den Standpunkt, dass der Mieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Kürzung berechtigt sei. Schließlich beruhten die eingeschränkten oder fehlenden Nutzungsmög- lichkeiten nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache selbst, sondern auf öffentlich-rechtlichen Gebrauchshindernis- sen, die damit nichts zu tun hätten, sodass ein Mietmangel nicht gegeben sei. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage sei im Regel- fall nicht anzunehmen. Dieser läge nur dann vor, wenn durch Umstände, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend verändert und die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt abge- schlossen hätten, wenn sie die Veränderungen vorausgesehen hätten. In einem solchen Fall könne eine Anpassung des Vertra- ges dann verlangt werden, wenn einem Vertragspartner unter Be- rücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten an einem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden könne. Dies sei nur in seltenen Ausnahmefällen tatsächlich der Fall (Mietkürzungsansprüche verneinend daher z. B. LG Frankfurt/ Main Az. 2-05 O 160/20; LG Zweibrücken Az. HK O 17/20; LG Oldenburg Az. 8 O 1268/20 sowie LG Heidelberg Az. 5 O 66/20). Der Gesetzgeber hat diese streitige Rechtsprechung, insbeson- dere im Hinblick auf die sog. Störung der Geschäftsgrundlage, zum Anlass genommen, Ende Dezember 2020 klarzustellen, dass § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) grundsätz- lich bei angeordneten öffentlich-rechtlichen Beschränkungen zur Bekämpfung der Folgen der Covid-19-Pandemie Anwendung finden kann. Er möchte damit erklärtermaßen an die Verhand- lungsbereitschaft der Vertragsparteien appellieren (BT-Druck- sache 19/25322, Seite 14 f.). Diese Gesetzesänderung führt aber keineswegs, wie viele Mieter und Mietervertreter meinen, unmittelbar zu einem Anspruch auf eine Mietanpassung. Vielmehr wird lediglich die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 313 BGB festgestellt, jedoch keine daraus für den konkreten Mietvertrag folgende Konsequenz festgelegt. Einigen sich die Mietvertragsparteien nicht außergerichtlich auf eine für beide akzeptable Lösung, die z. B. auch in einer zeitlich befristeten Stundung von Mietzinsanteilen, d. h. in einem Ver- zicht auf Verzugszinsen, liegen kann, bliebe nur die gerichtliche Klärung der Situation. Hier würde geprüft, ob der Mietpartei ein Festhalten am unveränderten Mietvertrag zugemutet werden kann, wobei allerdings nicht nur (nachgewiesene) Umsatzeinbu- ßen im Vergleich zu Vorjahreszeiträumen relevant sind. Es zählt auch, ob der Mieter öffentliche Zuschüsse oder Hilfen erhalten hat, mit denen er Umsatzausfälle teilweise kompensieren kann und ob er Aufwendungen erspart hat, indem er z. B. Kurzarbeit angemeldet, betriebliche Nebenkosten erspart oder den Waren- einkauf reduziert hat. In die insoweit vorzunehmende Einzelfall- betrachtung ist auch einzubeziehen, ob der Mieter ihm mög- liche Kompensationsmaßnahmen, wie z. B. den Betrieb eines Onlineshops oder die Ankurbelung des Verkaufs durch Rabatt- aktionen, ergriffen hat. Obwohl die Gesetzesänderung also das Pendel nicht einseitig zur Mieterseite ausschlagen lässt, waren viele Gewerbevermieter wegen der sehr plakativ und bestimmend abgefassten Anwalts- und Mieterschreiben beunruhigt und fühlten sich teilweise auch unter Druck gesetzt. Da die Rechtsprechung zu diesem Thema noch im Fluss ist, empfehlen wir unseren Mitgliedern, sich nicht einfach den teilwei- se deutlich überhöhten Mietkürzungswünschen zu fügen. Natür- lich haben die Folgen der Corona-Pandemie viele gewerbliche Mieter wirtschaftlich stark in ihren Umsatzaussichten getroffen. Wer aber von der Vermieterpartei eine deutliche Mietanpassung nach unten verlangt, muss auch „Ross und Reiter“ nennen und Zahlen auf den Tisch legen, anhand derer die Vermieterseite be- urteilen kann, inwieweit tatsächlich eine unzumutbare Situation gegeben ist. Wir raten betroffenen Vermietern daher, die Mietpartei zur Ver- tragserfüllung, d. h. zur vollen Mietzahlung aufzufordern und gleichzeitig anzubieten, über eine Vertragsanpassung dann zu sprechen, wenn ihnen konkrete Unternehmenszahlen vorgelegt werden. Sollten Sie hierbei Unterstützung wünschen, helfen wir Ihnen gern bei Ihren Haus-Aufgaben. ■ CORONA Aufgrund der aktuellen Pandemiesituation können wir der- zeit noch keine Prognose abgeben, ob wir im Jahr 2021 eine Mitgliederversammlung durchführen können. Unab- hängig von der gesetzlichen Situation und den mit einer solch großen Menschenansammlung verbundenen An- steckungsgefahren ist es auch problematisch, einen aus- reichend großen Sitzungssaal zu finden, in dem sämtliche Auflagen eines Hygienekonzepts sicher eingehalten wer- den könnten. Wir sind aber optimistisch, die Mitgliederver- sammlung spätestens im Jahr 2022 wieder terminieren zu können. Näheres entnehmen Sie bitte der Herbstausgabe dieser Zeitschrift, die Mitte Oktober 2021 erscheinen wird. ■ 5 VHWG-Mitglieder- versammlung 2021 noch ungewiss