WOHNEIGENTUMSRECHT März 2018 | InHerford 20 Wenn einer immer die Mehrheit hat Augen auf beim Kauf von Wohnungseigentum Von Martina Wenzel, Geschäftsführerin © Moritz Winde/HK Wärmezähler In der täglichen Beratungspraxis machen wir häufig die Erfahrung, dass sich die Käufer einer Eigentumswohnung vor dem Kauf nicht wirklich Gedanken über ihre spätere rechtliche Situation gemacht haben. Der wesentliche Unterschied zum Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Immobilie, die im Alleineigentum steht, liegt darin, dass der Erwerber vom Wohnungseigentum sich in eine Gemeinschaft einkauft. In dieser gelten Spielregeln, die sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, dem Wohnungseigentumsgesetz sowie aus den Vereinbarungen und den Beschlüssen der Gemeinschaft ergeben. Regelungen durch Beschluss Die meisten Dinge der laufenden Verwaltung werden durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft geregelt, hier überwiegend durch einfache Mehrheitsbeschlüsse, wenn Teilungserklärung und Wohnungseigentumsgesetz keine andere Mehrheit vorschreiben. Da es hier um so wichtige Dinge wie geplante, auch größere Reparaturen, die Wahl des Hausverwalters oder wichtige Hausordnungsfestlegungen gehen kann, kommt es sehr darauf an, wie viel die eigene Stimme bei der Abstimmung wert ist. Stimmrecht und Stimmgewicht Nach § 25 Abs. 2 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme. Auch ein Eigentümer mehrerer Wohnungen hat in der Wohnungseigentümerversammlung nur eine einzige Stimme (sog. Kopfprinzip). Dies gilt allerdings nicht zwingend. Bitte schauen Sie in Ihre Teilungserklärung. Dort können auch das sogenannte Objektprinzip (pro Wohnung oder Geschäft etc. eine Stimme) oder das „Wertprinzip“ festgelegt sein. Bei letzt- Wasserzähler Ihre Abrechnung in guten Händen Heizkostenverteiler Abrechnungen Rauchwarnmelder Legionellenprüfung DITSCHUN Wärmemesstechnik GmbH Bielefeld 0521 - 339944 www.ditschun.com Der Kauf einer Eigentumswohnung will wohlüberlegt sein. © goodluz – stock.adobe.com genanntem richtet sich das Stimmgewicht nach der Größe der Miteigentumsanteile. Majorisierung Wenn Sie sich in eine bereits bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft, also in eine nicht neu erstellte Anlage, einkaufen, sollten Sie darüber hinaus unbedingt prüfen, ob ein Eigentümer, dem mehrere Wohnungen gehören, oder aber mehrere Eigentümer, die familiär offensichtlich miteinander eng verbunden sind, unter Berücksichtigung des in der Gemeinschaft geltenden Stimmrechtsprinzips stets die Mehrheit haben. Sollte dies der Fall sein oder sich schon konkret abzeichnen, empfehlen wir Ihnen, die Kaufentscheidung für dieses Wohnungseigentum noch einmal zu überdenken. Entgegen weit verbreiteter Annahme ist es nämlich nicht so, dass ein Eigentümer, der die Wohnungseigentümergemeinschaft quasi mit seiner Stimmmehrheit beherrscht, von der Abstimmung ausgeschlossen wäre bzw. Beschlüsse, die er unter Ausnutzung seiner Mehrheit durchdrückt, unwirksam sind. Meist kein Stimmrechtsausschluss Für einen Stimmrechtsausschluss reicht es nach Meinung des Bundesgerichtshofs nicht einmal aus, dass der mit Stimmen eines Mehrheitseigentümers gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht oder dass ein Wohnungseigentümer mit seinem Stimmgewicht Beschlussfassungen blockiert, obwohl es ein Gebot ordnungsgemäßer Verwaltung wäre, einen positiven Beschluss zu fassen. Vielmehr muss die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer so offenkundig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligen, dass der Ausgang eines gerichtlichen Verfahrens im Einzelfall nicht abgewartet werden kann (BGH, Az. V ZR 290/16). Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn ein Mehrheitseigentümer eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person aufgrund seiner persönlichen Nähe zum Verwalter bestellt.
VHWG-Maerz2018-Web
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