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VERMIETUNG Juni 2018 | InHerford Inhalt der Vereinbarung Die konkrete Ausgestaltung der Ratenzahlungsvereinbarung 10 hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere davon, wie stark das Absicherungsbedürfnis des Vermieters und wie prekär die wirtschaftliche Situation des Mieters ist. Unbedingt sollte eine Ratenzahlungsvereinbarung jedoch folgende Punkte enthalten: –  die genaue Bezeichnung der Forderung, für die eine Ratenzahlung gewährt wird (z. B. den genauen Mietrückstand für die einzelnen Mietmonate) – die Festlegung der Höhe der einzelnen Raten – eine Festlegung der Zahlungstermine – die Angabe des Vermieterkontos, auf das die Raten fließen sollen. Die Vertragsparteien können frei entscheiden, wie viele Teilbeträge in welcher Höhe der Mieter in welchen zeitlichen Abständen leisten soll. Wir empfehlen jedoch dringend, eine realistische Ratenhöhe zu vereinbaren. Ein leeres, weil tatsächlich nicht umsetzbares Ratenzahlungsversprechen bringt dem Vermieter in der Praxis nur zusätzliche Probleme und unnötige zeitliche Verzögerungen. Optionale Regelungen Darüber hinaus ist es möglich und sinnvoll, aber keineswegs zwingend, folgende Punkte zu regeln: Schuldanerkenntnis Häufig werden Ratenzahlungsvereinbarungen so vereinbart, dass der Mieter zugleich ein Schuldanerkenntnis abgibt. Dabei handelt es sich um eine Erklärung des Schuldners, mit der dieser bestätigt, dass eine bestimmte Schuld besteht. Möglich ist zum einen ein konstitutives Schuldanerkenntnis gemäß § 781 BGB. Eine solche Erklärung begründet ein selbstständiges, von den zugrunde liegenden Rechtsbeziehungen losgelöstes Schuldverhältnis, das für sich allein eine ausreichende Grundlage für den anerkannten Anspruch bildet. Die Abgabe eines konstitutiven Schuldanerkenntnisses bedeutet, dass die durch das Anerkenntnis begründete Zahlungsverpflichtung des Mieters auch und sogar dann besteht, wenn die ursprüngliche Schuld, z. B. die geforderte Mietschuld, tatsächlich gar nicht bestand, weil die Miete z.B. wegen Mängeln kraft Gesetzes gemindert war. Ein solches konstitutives Schuldanerkenntnis ist für den Vermieter natürlich von Vorteil, bei der Mietpartei jedoch oft nicht durchsetzbar. In der Praxis verbreiteter ist das sogenannte deklaratorische Schuldanerkenntnis, durch das kein neuer Anspruch begründet wird. Vielmehr verzichtet der Schuldner durch ein solches Schuldanerkenntnis nur auf alle zur Zeit der Abgabe der Erklärung bekannten und für möglich erachteten Einwendungen gegen die (Miet-) Forderungen. Wichtigste Folge eines Schuldanerkenntnisses, gleich welcher Art, ist, dass die Verjährung des anerkannten Anspruchs gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu zu laufen beginnt. Verfallklausel Weit verbreitet sind auch sogenannte Verfallklauseln, mit denen der Druck auf den Mieter erhöht und dem Vermieter erspart werden soll, im Falle eines Verzuges jede einzelne Rate gesondert geltend machen und evtl. einklagen zu müssen. Die meisten Verfallklauseln sehen vor, dass der Mieter den gesamten rückständigen Betrag auf einmal zahlen muss, wenn er eine Rate nicht rechtzeitig oder erst mit einer bestimmten Verspätung bezahlt. In der Praxis haben sich solche Klauseln durchaus bewährt. Fehlt eine Verfallklausel, kann der Vermieter die Ratenzahlungsvereinbarung nämlich nur dann kündigen und anschließend die Zahlung des vollen Rückstandes in einer Summe verlangen, wenn der Anspruch durch den Schuldner in erheblicher Weise gefährdet ist und dem Gläubiger ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann (§ 314 Abs. 1 BGB). Die Rechtsprechung nimmt dies an, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Schuldners ver- Vermieter sollten bei der Ausgestaltung der Ratenzahlungsvereinbarung Sorgfalt walten lassen. © K.-U. Häßler/Hanna – stock.adobe.com


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